吴佳平
齐天小妖:请谈谈你对房地产有何洞察力齐天小妖:请谈谈你对房地产有何洞察力
2008-6-30 15:27:00
吴佳平
别轻易地在我的帖子里说那种话,说说你对房地产的理解或者<帕尔迪“ST”了，那万科呢？>哪里不对,
2008-6-30 15:33:00
jiangyanmail
这种人，和他一般见识没必要！不用理他就是了。
2008-6-30 16:41:00
freshing
我觉得大家可以理性的探讨。
偏见是最大的敌人。
2008-6-30 22:18:00
乐翻天
如果与他人意见相左,可以反驳他,如果认为别人幼稚,说说自己的高见,如果有其它讥讽,在VALUE里我坚决反对.
2008-6-30 23:17:00
齐天小妖
看似礼貌的询问，背后恨不得把我撕成两半！
回答这个质问前，先说几句题外话：
我不会花时间仔细整理我的文字，想到那就写到那，你自己慢慢看。
第一，我最见不得侯宁那种类型的人：你看，我说股市要跌吧，我早就说要跌了！鄙人见过太多的人从2006年就一直说房价要跌，末了还来跟我说，你看，我说对了吧！
有些人搞点会计放在那里就认为自己很理解这个公司，搞笑！
第二，也很鄙视那些拿三大报表看来看去就意味自己对公司理解很深，甚至觉得自己理解的行业！可没有想到的是企业是有人来管理的，人不一样，即使报表一样，企业的估值却可以完全是两种结果——这也是巴菲特一直强调的，看企业首先看管理层的缘故！就好象你花了一年的时间去研究伯克夏尔报表，得出一个结论，好公司！没有想到此时巴菲特去世了，伯克夏尔完全变了，你还拿着报表说，报表还是那个报表，那公司一定是一样的。
你说的那些财务问题，券商里面的分析师早就看过了，但没有一个分析师会去比较管理层的差别！这也是你最大的错误！
第二个错误，你对行业的看法，我想跟万科管理层相比，不差十万里，也差八千里！
也许你这个分析对某些开发商是适用的，因为这些开发商以为房价会一直涨到天上去！
但是对万科却根本不适用！
对于房地产业，我认为对这个行业最了解的是万科管理层，而不是你！
回去读读万科这几年年报和半年对房地产业发展态势的把握，你就知道你根本不了解地产业，你就会发现万科这几年对地产业的把握，应该是还没有几个人超越它（开发商更不用提超过它）。我对地产行业的洞察力，相信比你强，强在哪里？
强在我对主线的把握，以及吸收万科对地产业的看法！
很多人研究来研究去，就是不肯听听如一个行业内把握行业主脉最准的龙头对行业的看法。
请你先自问你对行业的理解跟万科管理层对行业的理解那个深。
中国目前的房地产行业未来，将会跟六七十年代的日本很像，那时的日本经济增速开始回落至4-5%之间，但房地产行业的发展，却稳步向前推进！（这个观点，是万科的，不是我，是我刚前几天听肖莉讲万科和地产业的未来得来的，以前也听过他们的研究资料）
原因无他，牢牢把握这条主线：长远来看，中国城市住宅总体供应趋紧的状况没有改变；中国高速城市化和工业化的方向没有改变；人口红利和人口迁徙的态势没有改变；国民财富积累和投资理财需求的升级没有改变。这是决定未来行业的走势的主趋势！
如果没有看清这点，而去把房地产价格暂时的调整看作是主趋势，必遭大败！
那为何如深圳广东的房价会这样大幅起落?我认为这是中国人的或者说是华人的一大特点！
我们的财富总是一窝蜂似的涌向前期创造出来的神话，包括股价，房价、普洱茶等等，只要听说能赚钱，效应立即扩散！
房价本来应该是慢慢地升的，但国人的特点决定了它大起大落，任何投资品在中国都具有这个特点。
涨多了（投机过分了），就要跌！但把这个看作是行业的主趋势，打错特错！
这是你的另一大错误！
第二，可能很多人都听张主编说过，或者说看过张主编的书，书中说房地产业的周期大约在十八年左右，这点我想补充一点：日本的房地产业周期就不是十八年，而是远超十八年！
日本的经济总量和中国的相比，房地产业有最大的可比性，而像台湾韩国这样的经济体，跟中国相比，房地产业可比性要差很大。
第二，你根本不知道万科管理层对行业的看法，又凭什么对万科指手划脚？
我来告诉你万科管理层对行业的看法：
A：万科两年前是准备保持大约三年的土地开发量的，但07年以后万科改变了看法，放慢了拿地的节奏，只准备两年的开发土地储备！
万科在07年年报中声明：考虑到目前地价水平中含有较多的预期因素，万科认为当前的项目资源保有量是更适当的。
这个声明不是虚的，本人就听过它的管理层几次对这个政策的强调。
而且在07年多次向基金强调为何大家都拼命拿地的时候为何万科不准备这样做！07年下半年万科拿了多少地，你统计了没？
再告诉你一点：2008年前五月万科拿地，80%以上都不是拍卖拿来的，都是协议拿地的！平均地价是2000多！
B，大家都认为人民币升值不息房价就一直涨，万科管理层对此强调：房价涨不涨跟人民币升不升值没有逻辑关系！
第三，从去年开始万科在季报半年报和年报中强调下面这点：
考虑到目前地价水平中含有较多的预期因素，万科认为当前的项目资源保有量是更适当的。住宅企业对未来房价预期过高，导致土地市场出现抢购，土地价格大幅度上涨，
部分项目甚至出现了“面粉比面包贵”的不正常情况。从上述情形出现开始，万科已经注意到其中隐含的风险，并在一季度报告、中期报告、三季度报告中多次做出提示。
有趣的是，面粉贵过面包，首先提出来的业内应该是万科。
第四，万科确实是有一两块地拿地成本很高，如东莞的一块地，但是占比重很低，而且必须指出来的是，是万科提醒业内不要高价拿地，王石甚至说：万科以后绝不做地王！
第五：地产股的半年或者季报，业绩跟项目结算有很大的关系，或者可以说，收入的确认与否决定了它当期业绩，而不是你所说的那些东西！
第六，你说的那些结果是基于你的假设之上，假设错了，结论自然就是会错的离谱！
照你这么说，深圳广东的地价跌了应该有50%左右了吧，那么上半年的地产股（在深圳和广东拿了很多地的地产商，比如在广州或者深圳拿了十几亿的土地，地价跌了30%以上，那影响到业绩一定是半年报很多地产商是亏钱，因为地价涨了不会体现）业绩半年报一定糟糕的不行！那我们来看看今年半年报这些地产商业绩是如何的，看看有没有企业半年报的业绩是亏的。
在上半年这么大的地价下跌之下，如果没有几家地产商半年报亏，要么你的推理有问题，要么企业减值准备不够，你自己选择一个。过几天就知道了这个结果了。
你也许会认为这些上市公司报表粉饰，那我们来看看富力地产（香港上市）是怎么处理它去年在广州拍出来的地王！那个地王现在一定不值那个钱了！
不用争别的，过段时间看看富力的半年报就知道你的推理是错还是对了！到时大家一起去看！然后把结果公布在这里！
欢迎拍砖欢迎痛骂！前段时间在这里发了一个帖子还被好多人骂呢！
你骂，我也会回骂你！
大地震来了，大家似乎都很有爱心，可在我眼里，绝大多数人不但没有爱心（也没有坏心），而且虚伪的够可以！捐几个钱就有爱心了？在感人的故事面前掉几滴泪就有爱心了？
如果真有爱心，缅甸死了十几万人，怎么没有见到几个人捐款！难道缅甸死的人不是中国人不是人了！说到底，绝大多数捐款不是爱别人爱国，只是暂时解救舒缓一下自己麻木不仁的心而已！
看到车上小偷偷东西都不敢吭声，还去指责范跑跑，什么人！
2008-7-1 2:23:00
烟花三月
股市里有三种人赚钱:
一种是研究宏观经济面，能够把握大势的人。虽然技术面他们不一定很精通，但他们懂得什么时候值得投资，哪些领域有发展前景；什么时候泡沫膨胀，风险过大。
第二种是研究"中观"即周期性行业的人。如在国际油价不断创新高的背景下，即使股指跌幅惊人，但新能源板块依然坚挺，至今仍有不错的收益，或者没有亏钱。
三是研究微观经济的人。像巴菲特、彼得·林奇，他们对上市公司研究得很透、很深，知道该在什么样的合理价位投资某上市公司，买入后就坚定持有，期间根本不去看其市场表现。
小妖三种人的优点都具备了，想不赚钱都难啊。
2008-7-1 8:42:00
kunyaowu
好的企业，管理层是什么人，对企业影响不大的。
2008-7-1 8:43:00
走路扔石子
潘刚对伊利的影响大不大？应该说，好的企业经得起折腾，一旦拥有好的管理者，就会爆发生机。
2008-7-1 8:59:00
echorose
厄，我倒觉得好的管理层对企业的影响太大了，除去国家垄断的那些企业。
2008-7-1 9:43:00
kunyaowu
靠管理层的企业，当不了伟大企业。
2008-7-1 9:46:00
dudleyhu
呵呵， 三月真是能反讽啊。
2008-7-1 9:47:00
Duke
小妖三种人的优点都具备了，想不赚钱都难啊
小妖以上的分析,从我一个外行人看来,是不错的。可以感觉到小妖确实下过一番功夫．
不过情绪不用那么激动，有事说事，利于讨论，也利于做出好的投资决策。
保持冷静，是成为一个好的投资者的必要条件。
2008-7-1 9:49:00
桑琪
小妖的分析不错，我觉得吴佳平的分析主观性太强（个人观点）！不过小妖语气攻击性太强，不利于大家探讨！
心平气和一点，你好、我好、大家好！
2008-7-1 10:02:00
bobo
我也觉得小妖太激动了，人家还没说你啥呢？自己先骂上了
2008-7-1 10:17:00
caton
哈哈！不刺激小妖一下，拿不出这篇宏论来！
不过，我提醒大家注意几个信号！
1、招商地产获准再融资，而且融资目的是新增土地储备。
2、这轮地产调控是从去年年中就开始的，地产股也是最先下跌的，基本都是去年年底，今年年初的时候大跌的，过年后，地产股下跌的幅度已经明显小于其他板块了。
3、拿个体万科来看，A股已经接近甚至低于B股股价，在我的印象中，A股比B股便宜，至少应该说A股不算贵吧！
4、这轮地产调控确实比想象中的厉害，至少是十年一遇这个级别的。98、99年我还没参加工作，也不知道当时的股价波动。但工作后，公司元老告诉我，我们公司最惨的时候老板把自己的车卖了发员工工资。不过，那时也确实屯了不少地，挺过去了，往往是一大跳跃。这轮调控的目的不是打死房地产行业，总有坚持下来的公司，我们其实要做的，只是在地产最惨的时候，寻找能够活下来的公司。
2008-7-1 10:20:00
走路扔石子
看看亿城股份000616，按照机构今年的业绩预测，那么现在的市盈率只有7倍!按照明年业绩，更是只有5倍，呵呵。个人认为公司还是不错的公司，业绩不一定那么乐观，但股价基本合理了。这一次房地产的遇到的是行业洗牌，不是行业覆灭。
预计2008年竣工结算的项目主要是：西山华府大约8万平米，预计售价2万元左右；万城华府1万多平米，预计售价28000元；苏州亿城新天地大约10万平米，预计售价5500-6000元左右；晨枫家园第二批大约2.5万平米，预计售价29000元左右。总计预计公司2008年主营业务收入可达到28亿元，净利润4.69亿元，同比增长67％。按照上述增发后新股本对应的EPS是1.17元。
预计2009年公司竣工结算主要项目是：西山华府二期、苏州亿城新天地二期和三期、北京CBD核心区商业一部分。预计公司2009年总计可实现主营业务收入40.94亿元，净利润有望达到6.7亿元，同比增长43％。按照上述增发后新股本对应的EPS是1.67元。
2008-7-1 11:07:00
caton
对于区域小地产商，大家最好还是选自己所在区域内的发展商投资，而且最好用PB去估值。
大型全国性的，用PB实在难度太大，可以考虑PE，但最好结合宏观周期来思考。
2008-7-1 11:11:00
明月哥哥
其实我认可楼主的分析。
虽然我不同意你的观点，但我誓死捍卫你说话的权利。
真理愈辩愈明，有和自己不同的观点应该是好事，反思一下自己是否有思考的盲点。
应该鼓励大家畅所欲言，鼓励辩论，就事论事，怀有包容之心，这样每个人都会有所获。
2008-7-1 11:19:00
风吹雨打
真理愈辩愈明！
我想请教一下对地产有研究的股友：万科是如何赚钱的？如何复制赚钱的？
我不知道如何表达？简单一点就是：请问万科在各地拿了土地是不是自己建房开发的？（或者是分包给各地的小包工头做，打自己的品牌，像贴牌生产。）
相信真正的房地产业内的朋友可以给点意见。谢谢！
2008-7-1 12:57:00
风吹雨打
不需要用年报等资料佐证。
我希望知道真实的状况！报纸上是不会刊登这种无聊的问题。
2008-7-1 13:00:00
鸿鹄
等到了房地产行业的寒冬时，再考虑长线投资吧。现在还早呢。
2008-7-1 13:26:00
齐天小妖
对于区域小地产商，大家最好还是选自己所在区域内的发展商投资，而且最好用PB去估值。
大型全国性的，用PB实在难度太大，可以考虑PE，但最好结合宏观周期来思考。
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同意。
北京的有两家地产商：北京城建，持有国信证券的4.95%的股权，还有中科招商的20%多的股权，这两个股权的价值，按照目前的估值，不会低于50亿元。
可惜北京城建的管理层基本上就是一个垃圾！
还有一家是亿城股份，扣去去年增发融资拿到的12亿元，目前总市值才19亿元，如果按照目前市场价把亿城的几个楼盘和土地都转手的话，应该是超过19亿元不少的。
遗憾的是管理层属于巴菲特说的那种，小心为上。
2008-7-1 13:36:00
齐天小妖
万科其实差不多都外包了，建造早已经全部外包了。基本上是包给全国几个最大的建筑公司，而且指定这几个建筑公司一起研究工业化生产技术。
设计也基本上外包，目前万科应该还是有300多设计人员，设计中基础性的部分早就外包了。
销售肯定是外包了，这个很多kfs都是这么做的。
万科应该是希望像nike一样，绝大部分都外包。
外包很多，管理自然就更重要了。
万科是如何赚钱的？这个问题我不知道你指的是什么意思。
复制赚钱，应该是万科的优势，而且开发速度很快，大约10个月就把产品弄出来卖掉了。
万科跟人合作开发是它的拿手好戏，因为跟万科合作，开发出来的楼盘，在价格上首先就要多卖15-20%，而且速度极快
比较大的合作是南都，后面的有一航、中粮、格力电器等。08年拿地其实100%都是协议拿地的。
2008-7-1 14:11:00
价值乌龟
万科这样的公司活下来肯定没有问题的，关键是现在的价格有多少安全边际啊？
2008-7-1 14:27:00
烟花三月
乌龟讲得对
2008-7-1 14:49:00
只欠东风
我觉得小妖的文章，怎么讲呢，
从气氛上比较情绪化；
从内容上讲基本照抄了万科的报告（价值投资者不会不看年报吧），无新意，谈不上个人对房地产到底有什么洞察力；
从口气上与董秘或者投资者关系部的人比较类似；
从逻辑上讲了多个问题，还有地震、侯宁、小偷等等，但每个问题都跟楼主挂不上钩。
楼主想反驳，是狗吃刺猬，无从下口，呵呵（绝对没有骂人的意思啊，别误解了）
2008-7-1 16:01:00
齐天小妖
万科如果死了，那就大家都玩完了。
从07年来看，房地产的投资大约占了整个社会投资的23%左右，而投资对GDP的贡献大约是45-48%（07年统计），房地产带动的产业，那就应该会超过40%，所以说如果房地产业不行了，或者说房地产投资下来了，经济立马就会下来！而且很快。
现在房地产总市值占经济总量比重还不是很大，所以对经济的影响还不是很大。
如果现在是占GDP的2、3倍的时候——总有一天会到的，那时候房地产价格要是像深圳今年的回落幅度，经济一定是半死。
2008-7-1 16:03:00
鸿鹄
谁说一定不会死呢？改革开放以来中国经济没走过熊市，这次会不会熊了呢？
2008-7-1 16:05:00
只欠东风
凯恩斯说，从长期来看，我们都会死的！
巴菲特也就是看了看年报，就买了中石油！
对于我们绝大多数投资者来说，不能亲自到上市公司去调研，只能看年报，持续的看。
2008-7-1 16:08:00
鸿鹄
以前的熊市只是股市熊，这次搞不好是经济和股市都熊了。所以现在市场静态20倍市盈率都止不了跌.....
2008-7-1 16:12:00
禅心
听着怎么想起了任大炮的话“要死，也是银行先死”！昨天的经济观察报有篇文章谈到不能因为保护个别产业把整个经济都拖下去，指的就是金融业。
但我不敢苟同，如果因为要保护地产或者银行，就不顾中国整体经济的大局；那才是真正的玩完！
一个国家的经济发展岂能受制与个别产业发展，怎能受制与各种既得利益集团，那种威胁中国发展的论调，动辄拿种种理由威胁ZF的言论，历史都曾经给出过明确的答案！
2008-7-1 16:33:00
齐天小妖
我基本同意楼上的一些人的分析，我确实很情绪化的一个人，哈哈。
我在吴佳平的帖子里说：小丑
这里我像吴道个歉，我说小丑，并没有骂人，但客观上已经是骂人了。
所以道歉。
因为我非常快速地浏览了一下帖子，直觉吴是以房价将要大跌作为前提的。以为又是一个事后诸葛亮似的人物。
主要原因还跟我个人的一些不好的特性有关系。
第一，个人很武断！
没有做过企业的人，只靠研究，跟那些二十多年都沉浸在其中的企业家相比，对行业的理解自然相差十万八千里。尤其是这个管理层如果很诚信的话，他们对行业的判断更加准确，所以我每次总是在万科报表公布的当天晚上等待着好好研读万科出的半年报和年报，甚至季报！
经常有很年轻的分析师指责上市公司的老总说你这里不对哪里不对，笑话！真没有自知之明，真不要脸！
很武断还表现在对财务报表的理解，曾经有人拿着伊利的报表跟我讨论伊利的未来，我看都不会看！潘刚根本不配给牛根生提鞋，这样的管理层只能是毁灭价值，我的判断是，如果是真正的市场经济，那么伊利有一天会被蒙牛兼并的。去看看牛根生的博客，从头到尾读一遍就明白了蒙牛为何这么牛。
我也不会去研究平安的报表，随便找两个国内排名前几名的对平安的分析报告，同样的报表，得出的结论在去年和今年是天然之别！我们真的要研究保险的话，我想需要的精力和时间都很大，干脆不看了。
有一点我跟巴菲特很像，哈哈哈哈哈哈，见笑了。
这一点就是：选择一个公司，我最注重的是管理层！
前面也有几个人认为真正好的企业管理层并不重要，而是制度重要，老巴也说过，但我认为这很教条，翻了教条主义！
因为在中国这么短暂的历史，一个好企业，要发展壮大，一定需要有一个好的管理层，如王石如任正非。也许有一天不太重要了，但那是很久以后的事情了。中国哪一个牛企业背后不是站着一个牛的企业家！
第二，我很喜欢地产和银行，也是学金融的。如果人生再来一次，我肯定会从事地产业。
而地产业我只看万科，别的基本不看，而银行，我只看招行，别的绝对不看！我问过好多基金经理，问他们为何会去配置像华夏、中信这样的银行，而不是先配够招行后再去配置别的银行。一直不明白。
第三，武断还表现在，航空股和汽车股这类的企业我从来不去看，更不相信业内写的对航空股的估值报告，那是垃圾！因为你只要相信巴菲特，就应该明白他们对航空的估值完全是错误的！
依然很武断。没有研究就没有发言权？我不这么认为
2008-7-1 16:41:00
齐天小妖
跟任大炮没有任何的关系，我说的跟他说的不一样。
我是从产业角度分析的！这是一个很简单的逻辑！
为何美国房价一跌，美国经济就受这么大的影响呀，道理一模一样！
举个例子，房地产投资减少，首当其冲的是钢铁业和建筑业！建筑用钢量你知道占多大比重么？去年大约是25%，而且比重一直在不断提高。美国和日本这个比重是50%！房地产需求下来，钢铁需求立马就下来！
当然房地产还拉动很多其他行业，这些行业自然也是受到冲击的。
当然讨论起来那就很长了。
地产死，银行自然一定也会死，银行死，地产也肯定死！这没有好争论的。
但这只是这是极端的情况，希望不要发生！讨论这个没有任何意义。