只欠东风
建议赶快抛万科，为什么？
王石已经离退休不远了！
王石还说过，如果万科跑输大盘，他要辞职的。
2008-7-1 16:55:00
只欠东风
“为何美国房价一跌，美国经济就受这么大的影响呀，道理一模一样！”
中国和美国的情况有很大的不同，请你仔细研究美国房价下跌是如何影响美国经济的，道理不大一样哦！
如果是世界上最不好吃的水果！我们不能从后视镜里看到未来啊！
2008-7-1 17:06:00
如月
以下是引用只欠东风在2008-7-1 16:55:00的发言：
建议赶快抛万科，为什么？
王石已经离退休不远了！
王石还说过，如果万科跑输大盘，他要辞职的。
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这位兄台好像断章取义了吧？记得王石在股东大会上是这样对股东承诺，如果因为其个人言论，导致万科走势弱于大势，弱于行业，他将立刻辞职。
2008-7-1 17:49:00
锤头
到底是公司让人难受还是股价走得让人难受？？？？
2008-7-1 17:55:00
parrk
吴佳平的房地产研究的水平,是相当可以的
至于小妖.我只想说,理论看似越多越有道理,但其实,能够揣摩出其中的一条,就足够了
WU JIA PING的分析是从一个侧面反映问题,虽非宏观,但点中要害.
至于房地产企业目前的生存环境,4个字:非常恶劣
你可以从借贷利息角度或从其他金融实业角度去调研一下即可知道.
目前对于房地产企业,是生存压力,而非成长压力.因此,谈投资,谈看多,过早
以上观点,欢迎和善的讨论.
另外提醒一点,小YAO同志的数据,引用的正确性比较受质疑.
日本为例.粗钢产能相当大比例为出口钢材
2008-7-1 18:47:00
火狐
同意小妖得看法
管理的人太重要了
自己做过实业的话并且特别是自己创过业的人
中国下一步的整合的年代以前是创业的年代
忘了是那个CEO说巴菲特：和一个人聊上3分钟就能把一个人的特点能力看的明明白白。我当时看到这得时候震惊 作任何事情要问自己 为什么 凭什么？ 为什么凭什么 我能看到安全边际？
关于万科 的确房地产的风雨来了中国的房市不是崩溃而是整合大家还是需要房子而不是都已近有房子了
同意小妖得另一个看法没有人比在前线打仗的人更了解战局我可以不确切的指导怎么打仗，但是一定要有能力能找到那个最聪明的指挥官相信他并且不断验证是很好的一个可行的方法。
2008-7-1 19:00:00
齐天小妖
完全不同意parrk的观点！
房地产根本不是什么生存问题
地产业还是目前收益率很高的行业，
只要房地产商放慢拿地的速度，或者不拿地，根本不存在什么生存问题！
为何说地产商资金链很紧，为何有些地产商可能要倒闭？
那是因为这些地产商对形势判断完全错误！
像，万科，如果资金链真的很紧的话，为何还拿地？
那还不是要考虑发展。
所以问题还在于管理层！
2008-7-1 19:20:00
火狐
危机？
我用10万块自己的钱炒股 亏到1万块只不过是亏了而已
但是如果其中有5万块是借的高利贷只要亏到5万块 那就是危机了
房地产很多中小企业靠空手套白狼挣钱的家伙
2008-7-1 19:44:00
火狐
要相信达尔文
其实今天大家讨论房地产明天的冬天会是谁呢？
房地产的冬天来了 其他行业的还远吗？
还是那句话 相信达尔文 看看大猩猩像当年可是把人的祖先赶到地下的哦
2008-7-1 19:49:00
风吹雨打
谢谢回复
以下是引用齐天小妖在2008-7-1 14:11:00的发言：
万科其实差不多都外包了，建造早已经全部外包了。基本上是包给全国几个最大的建筑公司，而且指定这几个建筑公司一起研究工业化生产技术。
设计也基本上外包，目前万科应该还是有300多设计人员，设计中基础性的部分早就外包了。
销售肯定是外包了，这个很多kfs都是这么做的。
万科应该是希望像nike一样，绝大部分都外包。
外包很多，管理自然就更重要了。
万科是如何赚钱的？这个问题我不知道你指的是什么意思。
复制赚钱，应该是万科的优势，而且开发速度很快，大约10个月就把产品弄出来卖掉了。
万科跟人合作开发是它的拿手好戏，因为跟万科合作，开发出来的楼盘，在价格上首先就要多卖15-20%，而且速度极快
比较大的合作是南都，后面的有一航、中粮、格力电器等。08年拿地其实100%都是协议拿地的。
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为什么提这个问题呢？作为一名消费者，买了产品，出现了质量问题当然要找制造商啦，问题是它竟然说，不是我生产的，你有问题就问那个老板吧，我想，我晕！我想不明白啊，怪不得这里的万科跟我在其他地方看的不一样？难道，我还是跟拐弯的那个不知名小楼盘是同一个人制造？
还是想不通，纳闷中．．．
2008-7-1 19:53:00
小呆
转：
记得在网络股泡沫刚刚破裂之后，有一期《对话》节目是以搜狐董事长兼CEO张朝阳先生为嘉宾的。当时搜狐股价徘徊在一美元一下，几近摘牌。节目的总体内容是几个其他所谓的互联网精英人士讨论如何拯救搜狐，里面的其他嘉宾很多，但是我现在记不清有谁了。只记得当时以攻击比尔盖茨而大出风头的方兴东，据说是现在中国博客网的创始人。当时，有一个情景我现在依然记忆犹新，几位互联网“大儒”们激烈讨论搜狐如何才能不马上倒闭。而张朝阳先生很无辜的看着其余嘉宾和观众说了一句“我们活的挺好的，你们这么着急救我们干吗呀？”（大意如此）之后，张朝阳先生认为当时是有眼光的投资者投资搜狐的最佳时机，而不是讨论如何拯救搜狐。给出的理由也很简单，当时搜狐公司内的现金库存是6000万美金，可是股价市值却低于公司现金存量。这个现象是并不正常的，当时市场主流的担忧是担心网络公司的盈利模式并不清晰。
2008-7-1 20:12:00
parrk
讨论需要依据,请先向吴佳平同志学习一下专业研究的精神
至于是否是生存问题,这个我都不太想讨论,你可以问主编或留心一下随后即将开始的房地产价格大幅度下跌
至于万科为什么拿地,你只要比较拿地的速度就明白了.拿与不拿或许暂时看不出,但增速,是非常明显的.
考虑地产行业,不单是唱着人口之歌就行的,亦不是看着某某的英明决策就可以完成任务的.行业脱离不开宏观本质,
特别是重资产型的地产行业,因此,在大背景减速下,房地产目前的垂死挣扎,仅仅是最后的繁荣假象而已
另,给一个例子,从供给增速来看,09年开始房地产投放入市场增速会明显增加,你可以从今年到目前为止的固定资产投资增速发觉这一点,这也是为什么钢铁行业在今年第二季度即将到来的中报业绩,将极为可能成为年中最高业绩的道理.
2008-7-1 20:18:00
剑舞龙吟
是几个其他所谓的互联网精英人士讨论如何拯救搜狐，里面的其他嘉宾很多，但是我现在记不清有谁了。只记得当时以攻击比尔盖茨而大出风头的方兴东，据说是现
在中国博客网的创始人。当时，有一个情景我现在依然记忆犹新，几位互联网“大儒”们激烈讨论搜狐如何才能不马上倒闭。而张朝阳先生很无辜的看着其余嘉宾和
观众说了一句“我们活的挺好的，你们这么着急救我们干吗呀？”（大意如此）之后，张朝阳先生认为当时是有眼光的投资者投资搜狐的最佳时机，而不是讨论如何
拯救搜狐。给出的理由也很简单，当时搜狐公司内的现金库存是6000万美金，可是股价市值却低于公司现金存量。这个现象是并不正常的，当时市场主流的担忧
是担心网络公司的盈利模式并不清晰。
问题是当时搜狐不是在赚钱，而是在烧钱！在没有找到盈利模式之前，倒闭很有可能。
感谢短信（国外并不成功），挽救了当年的几家互联网公司。
2008-7-1 20:27:00
michaelgao
万科真的练就金钟罩铁布衫了么？没有什么罩门？
2008-7-1 20:37:00
桑琪
同意中国和美国的情况有很大的不同，但是，房价下跌对经济的影响，道理是一模一样的。
2008-7-1 20:52:00
明月哥哥
自己私下认为吴佳平研究前提有点问题，以美国的帕尔迪来推理万科，感觉不大对头，因为地产业的发展阶段、城市化发展水平、人口红利、以及信用透支情况等都不一样，本次调整也是中国政府的主动调整，而不是整个市场的自发调整。刚性需求是真实存在的，只是前阶段涨幅太大的产业正常调整而已，也许会过度调整的。记得巴菲特说过，我只要模糊的正确，而不要精确的错误。当然万科股价跌的也不错，在此祝福那些在高位卖出股票的人吧。若万科活不下来，我相信地产企业活下来的没几个。欢迎大家批评指正。
2008-7-1 21:16:00
michaelgao
以下是引用caton在2008-7-1 11:11:00的发言：
对于区域小地产商，大家最好还是选自己所在区域内的发展商投资，而且最好用PB去估值。
大型全国性的，用PB实在难度太大，可以考虑PE，但最好结合宏观周期来思考。
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说得好 看看项目的销售情况 地段如何后台硬不硬
2008-7-1 21:38:00
michaelgao
13亿人口 想熊 不容易 这么多张嘴呢 呵呵
国家只是踩刹车 宁可慢了 别出乱子稳定压倒一切么
2008-7-1 21:43:00
吴佳平
呵呵,我接受齐天小妖兄的道歉。这事就过去了。
其实我昨天确实有点气，只是有点而已，但不至于要把小妖弄成两半，呵呵
我发这个帖最主要的目的是相了解小妖的观点，互相交流。
不过上午看到齐天小妖在气头上，就有意让他先冷静一下，没回答他的回帖。下午快下班时又出去了，现在才有空上网回应，抱歉。
2008-7-1 21:55:00
吴佳平
咱们还是继续讨论吧。
巴老基本上没投资过地产股。美国上世纪50年代以来也有经济高速发展的时期、战后婴儿潮等等，地产业应该也有不少优秀的经理人，那为什么他老人家看不上呢？以我个人的浅见，这个问题的答案，主要是由于房地产业的周期性。
另外，日本上世纪下半页的地产大牛市的确很能壮观，但在这一周期中，其中所谓的好企业又给股票投资者带来了什么回报呢？这个问题我没有研究，无法回答，不知道有哪位高人可以帮忙解答。
周期性行业的投资太难了，巴老在航空股、金属股上都交了学费，我们就更要小心了。
我发那篇的主要目的是想提醒大家房地产企业的资产实在是太重了，最先喊出拐点论的万科尚且如此，其它企业就更甚了。
巴老反复提到当初收购伯克夏的纺织业是个错误。虽然管理层很优秀，但这个行业却使他们难有作为。我因此受到的启发是，投资的第一步是先把这个行业研究透，而且是先要把这个行业的每个侧面都尽量有所了解，再谈别的，比如管理层。
2008-7-1 21:56:00
禅心
关于地产，不要过高估计刚性需求（还有女青年结婚），别忘了，老天津和如今的香港普通，张大民般的生活在房价高在天上的情况下很多老百姓还是可以过的。
此轮地产的衰退，是有内外和历史的原因；也可以说是多重因素的共振，包括交叉反映（如金融和地产开发商之间的龌龊交易）。所以一旦银行发生危机，地产的倒下是首当其冲的。还有政治方面的考量，所以投资单纯从管理层的能力和信任来考虑，恐怕是没有恰当的安全边际的！
2008-7-1 21:59:00
吴佳平
其实我那个帖子的题目没起好，有点哗众取宠了。我提帕尔迪只是想作为引子，而且在帖子里也基本上没再提它，除了结尾。提“ST”也不恬当，帖子里也没下万科会ST的结论，虽然只是想引起大家的思考。
2008-7-1 22:03:00
桑琪
老吴，提个问题：
你反复提到“周期性行业”，那么，地产周期性行业的“周期”是怎么样确定的？
是按照你文章中提到的18年一循环，还是和宏观经济同步循环，还是宏观之下的独立循环？
2008-7-1 22:05:00
小呆
我那个引用不是很恰当。
不过，我觉得很多担心也不是太有必要。
呵呵。
2008-7-1 22:12:00
桑琪
个人观点，从整个中国来看，不可能发生银行危机（个别银行经营危机当属正常），现代经济称之为“金融经济”，金融危机的结果肯定导致整个国家经济的毁灭性的打击，那不仅仅只是地产行业，所有的行业都会受到影响。
2008-7-1 22:21:00
qjqj120
小妖：
我快成你的fans了。祝你多不爽几回，多憋一些好文章。
就像任志强，虽然嘴大，但是写的文章观点清晰论据充分，虽然被骂，我还是很服气的。
2008-7-1 22:40:00
qjqj120
虽然我十年前就很崇拜巴菲特，但还是建议不要用巴菲特说了什么做了什么作为论证自己正确的标准。这多少有点像我们曾经高喊：“老主席说......”
2008-7-1 22:43:00
michaelgao
大错不犯 小错不断
地产需要对资金太大 负债率太高巴菲特比较回避这样的行业 航空业也是这样的
2008-7-1 22:50:00
齐天小妖
parrk说：特别是重资产型的地产行业,因此,在大背景减速下,房地产目前的垂死挣扎,仅仅是最后的繁荣假象而已。
你的意思是房地产业必死？
我倒建议你去看看今年前五月固定资产投资增速中房地产行业投资增速是多少！
火狐说：关于万科 的确房地产的风雨来了中国的房市不是崩溃而是整合大家还是需要房子而不是都已近有房子了
很赞同！
房地产冬天如果来了，其他的行业一定大遭殃。
2008-7-1 23:01:00
忘乎所以
公交车上看见小偷不敢啃声，危难来临扔下学生撒丫子跑，这种事情相信很普遍。一般人也许过后会在没人的地方偷偷脸红一下。
但是公交车上看见小偷不敢啃声，事后还要嘲笑敢站出来结果吃了亏的人，危难来临扔下学生撒丫子跑，事后还要标榜自己是自由斗士，认为为学生牺牲的人不过是一种选择，与美德无关。这就无耻了。
因为别人做到了你做不到的事，不是你做了别人做不到的事。
看见和自己相反的看法就想骂人，也不是很值得骄傲的习惯。有个说法，愤怒很多时候是恐惧的外在表现。如果对自己的看法抱有绝对信心，看见不同看法不会太敏感的。
可是，投资这个事，好像有十足信心的人很稀少，所以常常会看见很影响气候的愤怒、争吵、乃至谩骂。
2008-7-1 23:22:00
齐天小妖
巴菲特有些观点我是当投资原则一样看待。比如说别去投资航空和汽车，我看都不看这两个行业。人的时间和精力毕竟有限。任何时候谁跟我说航空股和汽车股被低估的话（有段时间航空股涨的很厉害，我立即鄙视！滚一边去，你懂个屁估值。
我个人很喜欢看其他人的博客，千年发现了牛根生的博客后，看了前面的三篇（记得是06年七八月份的事了），我就武断认为蒙牛一定远强于伊利，只要看看老牛对钱的态度，老牛的人生经历，这个判断就有90%的赢面。有一次恰好看电视，看到主持人让老牛蒙面喝牛奶，看他能否辨别出来那一杯牛奶是蒙牛生产的，老牛连三杯牛奶的产地都分别出来。当然我不是说蒙牛值得买，我的意思是说，挑选公司的时候先看这个管理层。有这样的管理层，胜算大很多。
最近看了任正非的一篇讲话，非常佩服。华为虽然有这样那样的缺点，但是任正非和马云这样的都是应该受到社会的尊敬的！他们提社会创造了多少价值，我们又创造了什么价值？
张主编也许对阿里巴巴的估值有意见，但有一次我跟一大堆朋友聊天说，也许未来中国市值最大的上市公司说不定是阿里巴巴（瞎猜，没有根据的话而已）。马云有理想有激情，也不太贪钱，当然也有很多缺点也犯过很多错误，但是浙江的很多出口商显然从中受益很多！我们还是要从内心尊重这样的人。
市场对地产的估值，按照PE来估值本来就是一个错误，而现在根本不去估值了，而是根据未来的房价走势去估地产股的价值，这个也很正常。看看封闭式基金，好多是打了7折的。
万科也常犯错误，但万科很会内省！
2008-7-1 23:24:00
michaelgao
小妖说的真好 呵呵 不怕犯错 关键是知道内省 PDCA 想做的很彻底 不容易
2008-7-1 23:30:00
齐天小妖
我不嘲笑范跑跑，我也很敬重那些危难时刻为他人着想的人。
我不敢嘲笑范跑跑，因为，我也许跑得比他还快。
在地震中第一反应是跑！
第二反应更是跑！想起上有老下有小，跑得会更快！
年轻时在杭州刚毕业，也曾帮路人猛追一个小偷，直到小偷把钱包丢还。
但现在我绝对不会追，也不会吭声，除非可以确保自己安全的时候（比如，要是打不过我可以拔腿猛跑），我也许会站出来。万一自己受了伤害，家人怎么办？自己的未来的生活怎么办？
哎，以前的我不是这样的。
不知道是社会改变了我，还是我本质就是这样的
2008-7-1 23:37:00
Bruce
我觉得齐天小妖是一个大明白人
2008-7-1 23:42:00
goldpig
如果精于会计报表和经济形势分析就能长期投资成功的话，我们公司里的人应该一半都是股神，可惜一个也没有前段时间看到李剑的言论，里面有一条很合意：成功投资的应该是董事长，不是会计
赞同小妖的大部分观点。
2008-7-1 23:47:00
louxinyu
看看万科的股价就行了，别人都在傻乎乎的抛，正好让看好万科的人随便买，呵呵，爱买多少买多少，看看是你们的钱多还是万科的筹码多，按说越跌所谓的“安全边际”越大......
房地产一定是完蛋地，万科也躲不过，照理说360行，行行出状元，不管怎么样房产也是必需品，总有个把企业优秀的，可惜地产在中国就有点不同了，地产价格现在这样和供求没有关系，就像现在的原油期货价格和供求没有关系一样。
2008-7-2 0:20:00
goldpig
另外说说我对万科的了解：
因为工作原因，对万科接触很早，也在里面呆过前前后后加起来有大半年，大多数时间在水贝总部。
1。万科在2000年就开始设计外包，2002年开始销售外包，不严格意义上的工业化走的非常早。
2。万科的人并不像外面理解的能力有多强，其实大部分职员都比较一般（能力上），强的是管理层。
3。文化非常可怕，“改造人”的能力在国内，大概只有华为可以相比。不过华为的改造是外露的，在IT通讯行业，是不是华为的sales基本上一眼就能看出来；而万科的“改造”是很含蓄的，改变你在不知不觉中。基本上，可以说，万科出来的人很难适应其他房产公司的文化和行为方式。这种企业很可怕。
4。万科的收入在房地产业内不算高，从初级职员到高管，都不算高。但是跳槽出去的人比率很小。和中海基本上是“互动”，中海去万科的，稳定下来的多；万科去中海的，回来的多。
5。王10以后的接班人，余量并不是唯一的。
个人不太认同的：不能拿帕尔迪来和万科比，北美房地产开发模式和中国根本不同。中国的房产开发一开始就是学的香港模式，万科和香港地产商比，较合适。
2008-7-2 0:23:00
parrk
齐天小妖 同志,
房地产增速快的原因你得搞清楚一下,这是个坏现象,而非好现象....
亦是我为什么说09年会存量大幅度上升的原因之一.
至于会不会死,价格会不会跌,这只能事后看,但凭借的最好是完整的一个逻辑
哪怕是概述,都好过漫无边际的举些似是而非的例子.
2008-7-2 0:43:00
价值乌龟
房地产行业还有一大段日子很难过，现在大家都在拼命修房好早点卖出去回款，所以明年上半年是一个供应高峰，到时候打折去买点？哈哈
还有房地产是不会死的，需求还在，国家也不会让它死，很简单！
2008-7-2 7:13:00
吴佳平
GOLDPIG是搞咨询的吗?
先不说别的,我很认同万科对于我国房地产行业的情况与美国更接近的观点,他们的逻辑是很清楚的.能否详细谈下为什么你的观点?
2008-7-2 8:48:00
michaelgao
美国的房地产开发模式是什么样子的？有人可以介绍一下么？他们不卖楼花么？
2008-7-2 8:54:00
桑琪
答：1、美国的房地产开发模式的样子就是美国的样子。
2、有美国人可以介绍两下。
3、他们不卖楼花，而是卖花楼。
（空气太紧张了，放松一下！michaelgao勿怪）
2008-7-2 9:32:00
阿乡
说到底还是房价会不会降，是否会大降的判断。房价再涨50%或跌50%，大家的争论就有结果了，我不信房价跌50%万科会巍然不动！
2008-7-2 9:50:00
吴佳平
以下是引用michaelgao在2008-7-2 8:54:00的发言：
美国的房地产开发模式是什么样子的？有人可以介绍一下么？他们不卖楼花么？
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