时间： 2006年3月8日
地点：广州市海珠区阅江中路保利国际广场
管理层：李彬海董事长（简称李）、宋广菊总经理（简称宋）、谭艳财务总监（简称谭）、刘平董事会秘书（简称刘）
会议事项：主要审议2006年公司经营状况以及增发新股事宜。
管理层交流记录：
问：公司募集资金的预期收益率和实际收益率相差较大，这主要是什么原因造成的？
李：这主要是我们的预测项目的收益率时采取保守的策略，第二是房地产的利润才持续向好，房价的上涨也带来了实际收益率的上升，第三是公司采取严格的成本控制，我们前次的预期收益率为20%，而实际的净利润为40%。我们一贯保持低调的做法，我们这次增发的项目的预测利润也会略微偏低。
问：公司一次增发募集资金50-70亿，证监会是否会批？
李：对于增发，我们是比较有信心的，增发肯定要证监会批，但是增发金额会根据市场的情况而决定募集的规模。
问：公司的净利润增长的速度能否和每股收益的增长速度相匹配？
李：我们公司有两个目标，第一就是在中国资本市场树立蓝筹形象，作为蓝筹我们的净资产收益率必须在10%以上。第二就是每股收益作为给股东的回报需要保持稳定，净利润的增长速度要稳定，那么每股收益就可以根据在建项目推算。
问：公司增发项目中的竣工速度？如何保证利润的平稳性？
李：公司的增发项目中有3个项目2008年竣工、4个项目2009年竣工。我们有些项目的盘子比较大，可以分批验收，这一点是没有问题的。
问：公司核实实施分红转增？
李：公司两个月内实行分红和股本转增。
问：假如公司增发不成功怎么办，又没有考虑其他的融资方式？
李：我对于我们的增发还是有信心的，如果不成功，我们还没有考虑其他的扩充资本金的方案。
问：公司的增发项目中的销售净利润率不一样，但是，公司的内部财务收益率都是14%点，为何这样一致？
李：这主要是每个项目占的资本金的比例都不一样，有些项目的融资成本高一些，一些项目的资本金高，融资成本低，有些项目可以滚动开发，有些项目的财务杠杠较大，所以销售的净利润率不一样，但我们的项目的内部回报基本上一致。
问：公司的扩张速度较快，公司的管理能否跟上？土地增值税对公司的影响？公司的出租物业如何保证盈利？
宋：我们的管理主要关注四个重点：1、分项内部审批，对于项目的可行性进行严格把关；2、班子的配比，我们在项目的人员配比上会同意调配和安排；3、实施品牌战略管理，我们保利已经十五年，我们的品牌的美誉度已经得到消费者的认可；4、统一的资金管理，保证项目的投入和交付使用的高效率。对于我们这样一支有着15年的专业团队，我们相信我们能管好，我们对于专业的有高素质的人员也一直在大力招聘，我们现在有484名本科生，150多名研究生。
对于增值税，我们在立项时就考虑了，我们的项目大部分时普通住宅，普通住宅的成本占了70%，所以我们的增值税不高，目前国家税务局的细则还没有出台，我们会根据政策进行调整，我们认为细则会根据不同低于调整，我们能够适应政策的变化。
李：我们的商业物业占30%。我们的投入会考虑稳定收益的来源，如果土地政策发生变，有利于自有物业，我们会增加更多的固定资产。对于执行新会计准则，则要看税收的变化，我们会根据税收的变化，再根据新会计准则进行调整。对于商业物业我们会进行长短结合的考虑。
问：增发成功后，增发项目对于今年净利润的贡献？
李：我们公布了项目的可行性预测，我们的每个项目的净资产回报率都在10%以上。我们把股东的钱作为启动，银行的资金进行配合，我们实际的收益率会远远高于预期。
问：公司有利息成本的负债率？公司能否适应招拍挂拿地？公司的产品的定位？
谭：公司的负债结构中，有息负债50%；有息负债在总资产的比例不超过40%。房地产开发本身可以融资和滚动开发。我们的竞争优势，使我们的信托的成本也是偏低的。
李：招拍挂是趋势，我们公司在竞争上还是有些优势的，我们有1300平米的土地储备，这些储备都是较早时拿到的。同样的招拍挂拿地，公司在开发、销售、团队方面的优势以及公司相对规模较大、公司有较好的品牌，这对给公司在竞争上带来了较大的优势。
问：公司和富力和合生的优势在哪里？
李：富力和合生也是大公司，我们各有优势，别人公司我们不好评价，我只能说说我们的公司，我们在口碑、公司的经营策略上的把握还是比较好的。我们30%的物业，70%的普通住宅。我们会把长远利益和短期效益相结合。另外，国有企业的员工的忠诚度和贡献度要较民营企业搞，我们董事会的战略决策也是有远见的。
问：公司和大股东保利集团今后的关系？
李：保利是知命企业有良好的资源，知名品牌，借助大股东的优势，大股东的资源、品牌和资金上的大力支持有着稳定的发展；另外大股东尊重董事会的决议。
问：公司的战略发展？
李：公司是以经济效益为中心的拿地原则，哪里有钱哪里走，我们内部对进入城市的市场成熟和成本都会提前考虑，我们睡前低于15%的利润率的项目是不做的。
问：公司产品的后期服务主要体现在哪些方面？
宋：我们的产品优势主要体现“和谐生活、自然舒适”的理念，提供舒适自然的环境，给消费者提供一个舒适的家的小区，每个项目的立项自出我们就会给建筑商交待我们的原则，我们要求通而不畅，房子的视觉效果，房间设计的人性化，要满足和谐、舒适的氛围。今年我们提出研发更好的舒适深度延伸。我们在开盘速度、销售总量都是可以打硬仗的。
问：如何看待招拍挂带来的影响？
宋：我们是第一个参加广州招拍挂的房地产企业，今后的发展趋势是行业的集中度会上升，这将给公司带来更大的机会。
问：广州市长劝市民不要急于买房，怎么看？
宋：广州的单位建房的资源有限，只有十几万平方米，而且还会牵涉到种种问题，公司是有能力应对各种小的政策的影响的。
李：广州批了70万平米的双限房，特殊的部门就占了40多万平米，广州的需求量在800-1000万平米，这么小的量是不会冲击影响整体房产的需求的。
问：公司90平米以下的问题是否解决？
李：公司原有的项目已经全部解决了，去年上半年我们提前采取了措施，余下的项目我们和政府沟通全部解决。温家宝同志提出房子要面向广大老百姓的要求，我们也会考虑。
问：南方保利还会整体上市吗？
李：上市的时候已经把优势资源放进了股份公司。是否把保利集团的资源注入近来后续还需要看情况，目前还没有整体上市的考虑。
调研结论：
1、 保利地产具有其他地产没有的优势，这种优势促使公司的发展时可以采取比较激进的做法；激进的做法并不代表公司能够长期保持高回报率
2、 公司的管理还是国有企业的单一管理模式，效率较高；相对的风险也较大。
3、 公司的盈利模式是否能够给公司带来比较稳定回报还需观察。
翟敬勇
2007-3-12