老股民：万科ab综合分析

◎2007年，万科销售面积613.70万平方米，销售金额523.60亿元，占全国住宅市场的份额2.07%，进一步确立了市场领先优势。

假如万科在未来的五年内能够如规划所描述，市场占有率达到5%，假如我国的房地产市场能按照15%的增长率来计算，万科的复合增长率就应该达到34%，总增长率达到479%，这是个非常了不起的规划。目前万科a的peg也差不多等于1，万科b低于1。

2007年，公司结算面积393.7万平方米，同比增长35.9%，结算收入351.8亿元，同比增长99.1%。公司实现营业收入355.3亿元，增长98.3%，净利润48.4亿元，增长110.8%。

报告期末，公司尚有290.9万平方米已销售资源未竣工结算，合同金额总计238.1亿元。一般来说，这些已售未结的东东会在中报中结算。

◎2007年公司实现新开工面积776.7万平方米，比06年增长55.2%，比年初制订的700万平方米的目标提高11.0%。实现竣工面积445.3万平方米，比06年增长36.0%，比年初制定的600万平方米的目标减少了25.8%。

2008年度计划开工面积和竣工面积分别约848万平方米和689万平方米。分别同比增长9.14%与54.73%。

◎2007年公司新获取项目54个，总占地面积约612万平方米，规划建筑面积总计约1142万平方米，按万科权益计算的规划建筑面积约934万平方米。

截至2007年末，公司已获取的规划中项目建筑面积合计约2163万平方米，其中按万科权益比例计算的规划中项目建筑面积约为1821万平方米。

此外，公司还有着规划建筑面积合计735.6万平方米尚未进入报表中的项目储备。也就是说，万科目前实际的项目储备为报表中的1821+735.6=2557万平方米。

◎根据万科2007年末已售未结291万平方米来推算，从销售到结算的时间差大概在5-7个月，那么万科在08上半年的结算面积大概在310万平方米。由此推算，万科今年中期报告的净利润将增长150%左右，每股净利润达0.60元左右。

假如未来的销售正常，那么万科今年的结算量将可以达到650万平方米，今年净利润增长大概在60%左右，每股净利润大概在1.15元左右。当然，具体的还得看二季度的销售情况。

根据万科目前项目储备、开工情况毛估估判断，2009年、2010年的增长率大概在20%-30%之间。

◎结论：目前万科a的价格物有所值，稍许偏高，不排除主力资金利用万科中期报告的高增长来一波炒作。万科b的价格值得中长期投资，当然，我也无法预测假如进入熊市，万科的价格是上涨还是下跌？



行业分析

房地产业，在我国是一个新兴行业，出现的时间并不长，未来将大有希望。房地产业的区域性特征特别强，尤其在我国。因为房地产业的发展与地方政府息息相关，所以，形成的结果是强龙难压地头蛇的特征。

房地产业具有资金密集型与劳动密集型的特征，由科技提升的生产力并不明显。另外，由于土地的不可再生性，所以，房地产业具有相对抵御通货膨胀的特性。

房地产业的产业链相当长，对于实体经济的影响可以说是牵一发而动全身，而且地方政府的财政收入对于房地产业有着某种依赖。所以，也是管理层希望稳定的行业。

由于亚洲的人口比较密集，所以，相对来说，亚洲的房地产价格（相对收入而言）要高于西方国家。衡量房地产价格的指标有收入比与租售比，目前我国的房价确实是太高了。

根据我国有限时间（房地产业存在的时间太短）的房地产价格波动来看，房地产价格的波动与物价指数并不同步，或领先，或滞后。一般来说，目前我国的物价指数将进入一个上涨周期，所以，高昂的房价不一定由下跌来价值回归，也可以从物价指数的上涨来取得平衡。

房地产属于特殊商品，既相关于供求关系更相关于人们对于价格的预期，当人们对于房价上涨的预期改变以后，房地产的销售速度将受到影响。所以，从本质上来说，房地产业也是周期性行业。只不过这个周期性并不全部是供求关系的结果，更多的是人们对于未来价格预期的结果。

由于我国是一个发展中国家，处于工业化、城市化的进程之中，由于我们的文化习惯对于房地产的偏爱，所以，房地产业是一个确确实实的朝阳行业。未来，在我国的房地产企业中，将会出现几家世界级的房地产企业，万科，也许就是其中之一。

结论：鉴于目前的高房价，我个人认为，房价大幅度下跌的概率并不高，最大的可能是房价平稳过渡，等待着物价水平的上涨，等待着人们收入的提高，用时间来达到收入比与租售比的平衡。

但是，销售速率的减缓同样的考验着房地产业的业绩或者说生存能力。相对来说，负债率越高的企业风险就越大。



房地产关注重点

影响房地产业绩的因素类似于商贸业，一个是毛利率，一个是周转率。

1，关注负债率。相对来说，负债率低的公司比较安全，不至于在房地产低迷的时候吃苦。计算负债率应减去销售预收款，因为虽然这个也是负债，但却是属于自己的钱。

2，关注项目储备。项目储备应该高于未来一年的开发量。

3，关注开发量即新开工面积。这是未来业绩增长的保证，应该要高于目前的销售量。

4，关注竣工量。这个竣工量将直接的影响结算量，将影响当年的业绩。

5，关注销售量。房地产企业当季度亏损没问题，但假如没有销售量就麻烦的，因为意味着在半年以内得继续亏损。

6，关注销售量与结算量的关系。假如结算量大于销售量，那么就意味着已售未结量的减少，那么意味着下一个季度的业绩就没什么花头了。

7，关注已销售未结算的量。这个量越多越好。

8，关注库存。

a，关注库存中的“已完工开发产品”，这个东东不能太多，因为这个东东太多了就意味着房地产的销售有问题。除非就是刚刚完工而来不及结算的东东。

b，关注库存中的“在建开发产品”，这个数据不能太少，太少了说明未来的业绩不能保证。



万科分析

呵呵，关于这个我就偷懒了，反正万科的好是大家公认的，我也没必要唠叨。关于万科经营数据的分析在上面也基本上已经说清楚了，那么我也就偷懒了。

万科的当家人，王石，有一件事让我不能忘，就是在去年下半年房地产狂热的时候，万科同样的也曾经热了点儿，也做出了并不理智的“面粉贵于面包”的招标拿地。但是，难得可贵的是王石竟然公开向股东道歉，并表示以后尽量不做那傻事。相对于其它的董事长，在明明白白的头脑有点热以后，还是尽量的为自己的行为辩护形成了鲜明对比。这是难得可贵的，也是可以信任的当家人。承认错误需要勇气，更需要坦诚，这是做大事人物的必备素质。

另外，万科的住宅产业化也是一个亮点，虽然说住宅产业化不一定能降低成本，但可以大大的提高速度或者说周转率。能提高资金的周转速度，能降低或者说减少对于人工的依赖，能降低出现质量问题的概率。

2008 年也是万科工业化技术更大范围试验的开始，全年开工面积预计将超过60 万平方米。公司计划于2008年成立万科建筑技术研究院，充实建筑技术研究方面的专业人才，形成技术研发组织平台。同时，建立深圳、上海及北京工业化产品研发基地，完善东莞工业化技术研发基地，形成集团建筑技术研发工作平台。

至此，一个全国性大型房地产企业的雏型呼之欲出。



对于房地产，对于万科，其他的我没什么想法，就是对那个利润率有点看不明白，我们先来看看一组数据对比：

项目 结算单价 平方利润

一季度 7660 1155

二季度 9889 1517

三季度 9967 832

四季度 8836 1217

07全年 8936 1230

第三季度的每平方利润比较低是可以理解的，因为三季度的结算量比较少，那个固定的费用还是需要的，所以就降低了每平方单位利润。但第四季度的平方利润就有点看不懂了。第四季度结算的应该是3，4，5，6，7月份的销售，按道理来说，这几个月的房价是在不断的上涨之中，那么应该说单位利润会增加的。但是，单位利润却没有增加，反而比以前的还低一点的，这是我不能理解的地方。

而且这个每平方利润的波动实在是太少了，我们都知道，在销售，在涨价的过程中，每平方涨价1000元是没什么稀奇的，这个增加的每平方1000元单价除了税收还有什么成本呢？

呵呵，按照这个每平方利润，假如说某个楼盘降价了1500元不就是亏损了吗？

在万科的年报中，其他的东东基本上都是清楚的，但恰恰这个高达17.64亿元的管理费用却没有说。而且在销售费用中已经注明了3.33亿元的管理费用，当然，这个管理费用可能是项目部的管理费用。

呵呵，也许是这个管理费用不能说清楚吧？

所以说，对于房地产业的利润只能是雾里看花。

说实话，从我本质上来说，房地产企业的利润我是抱不信任态度的。在我的词典里，有两类商人不可信，一是古董商，一是房产商。

呵呵，不知道这里有没有这两类人士，别骂我哦。



附件：以下的信息基本上来源于万科的年度报告

万科致股东的信

对中国住宅行业来说，2007 必将是给人留下深刻印象的一年。这一年，包括万科在内的众多住宅企业、尤其是上市企业，普遍实现了前所罕有的高速增长，增长的幅度甚至超过了空前繁荣、行业一片乐观的2004年。然而正如三年前盛况之后随之而来的是2005 年初行业调控、市场前景迷离，2007行至岁末，观望氛围再度笼罩行业上空。

市场情绪有如天气，起伏变幻本来难免。但如此剧烈的阴晴交替，却依然足以令人动容。在这一近乎悖论的巨大反差背后，行业前景的天平究竟将向何方倾斜？投身或投资于这一领域的我们，又该作出怎样的判断和选择？毫无疑问，这是万科必须直面的问题，万科也有责任与股东分享思考的所得。

然而，相对于市场气氛的剧烈变动，万科的回答可能会略显平淡。

因为在万科眼中，自2004 年以来，尽管行业景气的表面现象时有跌宕，市场氛围也不断在乐观与悲观之间反复徘徊，但支撑住宅市场基本面的诸要素却并未发生任何根本性的改变，而行业内在的发展规律更是始终如一。在万科看来，要看清今天的行业，要判断明天的市场，其实答案早在数年前就已经揭晓。

行业今天面临的局面，与2005 年二季度的情形颇有相似之处；回顾2004 年到2005 年曾经发生的变化，则市场氛围从2007 年到2008 年的转折也似曾相识。不同之处仅仅在于，2005 年的忧虑是对政策调控的反应；而今天的寒意，则来自市场现象的变化。

万科在2004 年年度报告中有这样的分析：

“消费者的有效需求才是一个市场存在的理由。政策是市场环境中不可忽视的一个重要组成部分，但它的出发点，只会是防范市场波动带来的风险，而不可能是凭空创造或者消除一个自我演进的真实市场。住宅是人类生存必须的基本物资，也是社会成员改善生活品质最重要的物质基础之一。决定住宅市场基本走势的，是经济的成长性、人口结构和居住形态的变迁。

“经过20 多年的发展，中国已在世界经济尤其进出口贸易中获得举足轻重的地位，并保持着全球最快的增长速度。未来十年中国人口仍将继续增长，并伴随家庭规模的不断小型化。而随着工商社会的全面成型，中国也正处于全球最快的城市化进程中。

“商品住宅市场在未来十年仍将是中国最具潜力和发展空间的行业之一。而从金融市场和消费者偏好两个角度来看，行业的集中化也是必然的趋势。

“行业发展的广阔前景和集中化的必然趋势，为包括万科在内的领先企业提供了近乎无限的遐想空间。”

这段话在2005年似乎并未获得太多的认同，而时至今日更恐怕早已被人遗忘。但从2005年到2007年，伴随宏观调控的逐步深入，行业内优势企业普遍的快速发展却已成为不争的事实。再度审视、比较这一成长历程，如果作为剧中人的我们，能从情节片段的纷乱中超脱出来，则不难发现，决定行业长期发展和短期波动的内在规律和深层因素，其实并未发生任何根本性的改变。

正是从这样的观察角度出发，万科在2005 年的中期报告中再度重申了自己的看法：

“（万科）管理层认为，对于行业经营环境可以作出两点结论。首先，只有平稳的增长才是行业之福，短期内过于亢奋的市场盛况必然不能持久，更不可依赖。其次，无论一时有多少利空的消息，依靠真实需求支撑的市场也永远不会就此衰落或沉沦。”

我们对中国住宅行业的美好前景充满信心。但我们也看到，在市场从亢奋非理性上涨向理性增长回归的进程中，消费者的判断和预期需要一段时间来加以厘清。而这一过程影响着个人购房行为，并进而可能影响群体的信息传递和决策。很多时候，从表面上看是市场的变动导致了市场预期的变化，但深入探究，我们可能发现，其实是市场对短期预期的某种不确定而放大了市场的短期波动。

作为这个年轻行业的领跑者，尽管万科没有足够的能力主导市场的态势，但我们应当也必须直面市场的观望和疑问，并始终秉持拥有充分把握的立足之道。幸运的是，身为为数不多的见证这一行业自肇始以来全过程的企业之一，我们更深切的感受到来自市场运行本质的力量。由此而获得的宝贵经验，亦成为前瞻未来的基础。

如果对万科所沉淀的经验和信念做一个扼要，那就是坚持自己对长期趋势的判断，并对行业自身可能发生的情绪波动始终保持警惕，而这也正是万科当前的选择。

类似中国正在经历的高速现代化、城市化发展进程，在每个国家的历史上恐怕都只有一次机会。身处这一特定历史阶段，又与城市化紧密相关的中国住宅行业，其足迹注定无法平凡。类似的亢奋和接踵而来的回归，在未来仍可能再次甚至多次降临。作为这个领域的从业者，万科团队的成员将尽力守住一颗平常心。

撇去表面的喧哗，真实的购买力始终在悄然生长，而住宅业迈向成熟的步伐也从未停歇。作为一个自由准入的行业，所有资源和机会对每个参与者正日益变得公平。凭借一笔先得的资源就可以坐收利润的时代已经结束，未来只有那些真正创造价值的企业才能在这个充满竞争的行业中长存；只有那些转化资源效率最高、能以最低消耗创造最高性价比产品的企业才能最终赢得胜利者的桂冠。

正是基于这样的思路，万科将2008年的主题词确定为“虑远积厚·守正筑坚”。在住宅行业中耕耘了二十年的万科，越来越意识到只有回到市场逻辑的起点，不断强化自身的能力，才是应对一切市场变动最简洁、也最有效的终极策略。有志于成为世界级优秀住宅企业的万科，越来越意识到，市场是最公平的游戏，在这里不存在取巧的捷径，只有脚踏实地、一步步前行，才是通往理想的康庄大道。

2008年是万科上市的第18年。在过去的17年中，股东一如既往地支持着万科，也见证了万科持续17年、阅遍市场风雨和波折的增长。对股东给予的理解和信任，万科人一直深存感激。这也给了万科人足够的动力，在未来的悠长岁月中，与股东一同谱写更为美好的明日篇章。

※看万科的年报是赏心悦目的，尽显一个优秀企业的风范。一年一度的致股东信，可以让我们对于房地产业有个大概的影像。

“虑远积厚·守正筑坚”的主题词，意味着万科在08年将实行稳健的经营风格，以稳健的经营来应对行业或有可能的困难。



公司应对和经营业绩

报告期内，公司积极应对市场变化，取得了良好的经营业绩。

报告期内，公司完成新开工面积776.7万平方米，竣工面积445.3万平方米，分别比2006年增长55.2%和36.0%；实现销售面积613.7万平方米，比2006年增长90.1%，销售金额523.6亿元，比2006年增长146.6%，占全国住宅市场的份额达到2.07%，进一步确立了市场领先优势。

※目前万科占全国住宅市场的份额为2.07%，假如万科在未来的五年以内那个如规划所描述，市场占有率达到5%，那么，假如我国的房地产市场继续按照15%的增长率来计算，万科的复合增长率就应该达到34%，总增长率达到479%，这是个非常了不起的规划。目前的peg也正好差不多等于1。



2007年，公司结算面积393.7万平方米，同比增长35.9%，结算收入351.8亿元，同比增长99.1%。公司实现营业收入355.3亿元，增长98.3%，净利润48.4亿元，增长110.8%。

其中，珠三角区域实现销售面积174.0万平方米，销售收入182.6亿元，分别占公司整体的28.3%和34.9%，实现结算面积153.0万平方米，结算收入158.1亿元，分别占公司整体的38.9%和44.9%，实现净利润33.8亿元，占公司整体的63.7%；长三角区域实现销售面积200.5万平方米，销售收入178.9亿元，分别占公司整体的32.7%和34.2%，实现结算面积112.6万平方米，结算收入111.4亿元，分别占公司整体的28.6%和31.7%，实现净利润10.9亿元，占公司整体的20.6%；环渤海区域实现销售面积143.9万平方米，销售收入108.7亿元，分别占公司整体的23.5%和20.8%，实现结算面积63.9万平方米，结算收入51.1亿元，分别占公司整体的16.2%和14.5%，实现净利润4.4亿元，占公司整体的8.3%；其它市场实现销售面积95.4万平方米，销售收入53.4亿元，分别占公司整体的15.5%和10.2%，实现结算面积64.2万平方米，结算收入31.2亿元，分别占公司整体的16.3%和8.9%，实现净利润4.0亿元，占公司整体的7.4%。

※珠三角区域实现净利润占比例为63.7%，很显然，万科的利润中心还是在珠三角，而且从销售、结算等其它比例之间的关系就可以看出，珠三角地区的价格、利润率比较高。所以，珠三角地区去年四季度以来房地产的降价将构成万科的不利因素。


报告期末，公司尚有290.9万平方米已销售资源未竣工结算，合同金额总计238.1亿元。

报告期内，公司更加坚定地执行以大众化住宅为主流产品的战略。随着住房供应结构调整政策的逐步落实，万科在中小户型住宅研究上的先发优势得到体现，率先推出的杭州魅力之城、上海花园小城、上海四季花城二期、深圳金域东郡、广州金域蓝湾等“90/70”项目均取得了良好的市场反应。

报告期内，公司新增项目规划建筑面积合计1142万平方米，按万科权益计算的建筑面积934万平方米。上述新增项目的总规划建筑面积中，41.0%是通过收购公司或合作方式取得的。截至2007年末，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积为1821万平方米。

未来发展展望

2008 年万科的主题词是“虑远积厚·守正筑坚”，其含义在于，公司应以更深厚的积累，奠定长远增长的坚实基础；以坚实的产品和服务品质，构筑企业的核心竞争力。

质量是企业的生命线，尤其对于快速发展中的企业来说，在质量问题上更不能有丝毫的松懈。2008 年万科的新开工面积竣工面积将分别达到848万平方米和689万平方米，在这样的规模下，如何确保每一套产品的优良品质将成为万科面临的挑战。夯实基础、提升品质是万科新一年的首要工作之一。

2008年万科将在文化、体制、组织、管理方法、与合作者关系等方面全面推动变革和创新，致力于提高产品的质量水准和客户对质量的满意度。同时，公司将深化战略总包合作，引进国际先进的监理公司参与质量管理。

2008年也是万科工业化技术更大范围试验的开始，全年开工面积预计将超过60万平方米。公司计划于2008年成立万科建筑技术研究院，充实建筑技术研究方面的专业人才，形成技术研发组织平台。同时，建立深圳、上海及北京工业化产品研发基地，完善东莞工业化技术研发基地，形成集团建筑技术研发工作平台。此外，万科将继续推进装修房战略，预计2008年装修房新开工比例将超过80%。


主营业务的范围及其经营状况

公司为专业化房地产公司，主要产品为商品住宅，2007年公司销售面积613.7万平方米，销售收入523.6亿元，分别较去年增长90.1%和146.6%。

2007年全国商品住宅销售总额为25323.48亿元。按此口径计算，2007年公司在全国的市场占有率为2.07%，比2006年增加0.82个百分点。

报告期内，公司房地产项目结算面积393.7万平方米，结算收入351.8亿元，结算成本204.4亿元，分别比去年同期增长35.9%、99.1%和84.5%；房地产业务的营业利润率约为30.27%，比上年增加2.81个百分点。

经营计划实施情况

2007 年公司业务顺利开展。07 年公司销售面积达到613.70万平方米，销售金额达到523.60亿元，占全国住宅市场的份额2.07%，进一步确立了市场领先优势。

07 年公司实现新开工面积776.7万平方米，比06年增长55.2%，比年初制订的700万平方米的目标提高11.0%。实现竣工面积445.3万平方米，比06年增长36.0%，比年初制定的600万平方米的目标减少了25.8%。

为了适应未来更激烈的市场竞争，2007年公司大力推进全面家居解决方案，提高装修房的比重，实施精细化管理。公司07年新开工住房中装修房的比例达到了53.4%。这些举措使公司项目竣工时间有所推迟。另外在宏观调整大形势下，部分城市也提高了项目竣工备案的条件。相应延迟了项目竣工验收。这一过程中，因为公司在装修房策略上的施工经验尚不成熟，对部分项目的工程进度估计不足，导致了部分项目未能于年内竣工结算。管理层有信心在08年提高这一方面的管理水平，避免同样问题的再次发生。


其他投资情况

报告期内，本公司新获取项目54个，总占地面积约612万平方米，规划建筑面积总计约1142万平方米，按万科权益计算的规划建筑面积约934万平方米。

上述新项目地价总额合计409亿元。截至2007年末，公司为上述项目共支付地价261.1亿元。

此外，公司报告期内新增正在办理有关转让手续的项目14个，占地面积合计216万平方米，按万科权益计算的规划建筑面积合计402万平方米。该等项目的获取具有一定不确定性。故未记入新增项目列表中。


新年度（08年）项目发展计划

截至2007年年末，公司已获取的规划中项目建筑面积合计约2163万平方米，其中按万科权益比例计算的规划中项目建筑面积约为1821万平方米。该等项目共132个，2008年度计划开工面积和竣工面积分别约848万平方米和689万平方米。

此外，报告期末公司22个项目（含07年新增的14个）未办妥转让手续，占地面积合计363万平方米，按万科权益计算的规划建筑面积合计585万平方米。公司将推动有关手续的办理，但该等项目的获取具有不确定性，故未计入项目列表。

期后事项：

报告期末至2008年3月18日，公司新增项目3个，总占地面积合计31.1万平方米，规划建筑面积合计106.8万平方米，地价总额合计28.6亿元。

此外，报告期末至2008年3月18日，公司新增正在办理有关转让手续的规划中项目5个，总占地面积43.7万平米，按万科权益计算的规划建筑面积合计43.8万平米。

※这个期后事项，说明公司还有着规划建筑面积合计735.6万平方米尚未进入报表中的项目储备。也就是说，万科目前实际的项目储备为报表中的1821+735.6=2557万平方米。



2006年报中的（07年）计划：

2007 年公司计划开工面积约700万平方米，竣工面积约600万平方米，进一步增加1000万平方米左右的项目资源。

截至2006年年末，公司已获取的规划中项目面积合计约1851万平方米，其中按万科持股比例计算的规划中项目约为1536万平方米。该等项目共96个，2007年度计划开工面积和竣工面积分别约637万平方米和575万平方米。

此外，报告期末公司正在办理有关转让手续的规划中项目13个，占地面积合计204万平方米，按万科权益计算的规划建筑面积合计276万平方米。该等项目的获取具有不确定性，因而其开工、竣工也具有不确定性。



万科企业股份有限公司二○○八年三月份销售及近期新增项目情况简报

2008 年3 月份公司实现销售面积71.9 万平方米，销售金额66.8 亿元，分别比07 年同期增长147.1%和227.5%。2008 年第一季度公司累计销售面积114.5 万平方米，销售金额101.0亿元，分别比07 年同期增长82.9%和119.1%。鉴于销售过程中存在各种不确定性，上述销售数据与定期报告披露的数据可能存在差异，因此相关统计数据仅作为阶段性数据供投资者参考。

此外，2008年2月份销售简报披露以来，公司新增项目2个，情况如下：

1．天津滨海新城东区项目。该项目位于天津市开发区第二大街。项目占地面积约3.2万平方米，容积率1.39，总建筑面积约6万平方米，其中计容积率建筑面积约4.5 万平方米。项目总地价1.7亿元。万科拥有该项目100%的权益。

2．天津时尚广场公寓项目。该项目位于天津市开发区时尚广场，项目占地面积约0.65万平方米，容积率6.17，总建筑面积约4.5万平方米，其中计容积率建筑面积约4万平方米。项目总地价1.6亿元。万科拥有该项目100%的权益。



万科企业股份有限公司二○○八年二月份销售及近期新增项目情况简报

2008 年2 月份公司实现销售面积19.6万平方米，销售金额15.7亿元，分别比07年同期增长51.94%和70.65%。鉴于销售过程中存在各种不确定性，上述销售数据与定期报告披露的数据可能存在差异，因此相关统计数据仅作为阶段性数据供投资者参考。

此外，2008年1月份销售简报披露以来，公司新增项目1个，情况如下：

1.武汉贺家墩项目。该项目位于武汉市江汉区贺家墩村，东临常青路，北临中环线。项目占地面积6.59万平方米，容积率4.5，总建筑面积33.27万平方米，其中计容积率建筑面积29.65万平方米。项目总地价8.21亿元。万科拥有该项目52%的权益。



2008年一月份销售及近期新增项目情况简报

2008年1月份公司实现销售面积23.0万平方米，销售金额18.5亿元，分别比07年同期增长11.65%和11.72%。鉴于销售过程中存在各种不确定性，上述销售数据与定期报告披露的数据可能存在差异，因此相关统计数据仅作为阶段性数据供投资者参考。

此外，2007年12月份销售简报披露以来，公司新增项目4个，情况如下：

1．上海罗店c3项目。该项目位于上海市宝山区罗店新镇罗迎路西扶远路北。项目占地面积8.94万平方米，容积率1.02，总建筑面积12.14万平方米，其中计容积率建筑面积9.12万平方米。项目总地价3.99亿元。万科拥有该项目55%的权益。

2．上海罗店c5项目。该项目位于上海市宝山区罗店新镇罗芬路东规划路北。项目占地面积14.23万平方米，其中净占地面积11.01万平方米，总建筑面积17.52万平方米，其中计容积率建筑面积13.21万平方米。项目总地价6.48亿元。万科拥有该项目55%的权益。

3．东莞宏图路项目。该项目位于东莞市南城区新基宏图路西，项目总占地面积18.99万平方米，容积率2.6，计容积率总建筑面积49.42万平方米。项目总地价15.54亿元。万科拥有该项目51.7%的权益。

4．成都海蓉厂项目。该项目位于成都市武侯区高攀生活区。项目总地面积8.41万平方米，其中净占地面积5.50万平方米，容积率4.03，总建筑面积28.47万平方米，其中计容积率建筑面积22.18万平方米。项目总地价3.93亿元。万科拥有该项目49%的权益。



分红派息方案：每10 股派送人民币1 元（含税）现金股息。

资本公积金转增股本方案: 每10股转增6股的比例，向全体股东转增股本。


07年1月份销售面积20.60万，金额16.56亿元，平均8039元

07年2月份销售面积12.90万，金额 9.20亿元，平均7132元

07年3月份销售面积29.10万，金额20.40亿元，平均7010元

07年4月份销售面积34.60万，金额24.90亿元，平均7197元

07年5月份销售面积61.70万，金额47.10亿元，平均7634元

07年6月份销售面积72.20万，金额56.60亿元，平均7839元

07年7月份销售面积49.30万，金额36.60亿元，平均7424元

07年8月份销售面积70.50万，金额62.80亿元，平均8908元

07年9月份销售面积73.50万，金额69.20亿元，平均9415元

07年10月份销售面积54.60万，金额51.60亿元，平均9451元

07年11月份销售面积40.70万，金额42.30亿元，平均10393元

07年12月份销售面积76.70万，金额61.70亿元，平均8044元



08年1月份销售面积23.00万，金额18.50亿元，平均8043元

08年2月份销售面积19.60万，金额15.70亿元，平均8010元

08年3月份销售面积71.90万，金额66.80亿元，平均9290元



2008年第一季度销售114.50万，金额101.00亿元，平均8821元



2007年第一季度销售 62.60万，金额 46.10亿元，平均7364元

2007年第二季度销售168.60万，金额128.60亿元，平均7628元

2007年第三季度销售210.40万，金额合计193.20亿元，平均9183元

2007年第四季度销售172.10万，金额合计155.70亿元，平均9047元



2007年上半年度销售231.20万平方米，销售金额合计174.70亿元。平均7556元

2007年下半年度销售382.50万平方米，销售金额合计348.90亿元。平均9122元

2007年二三季度销售379.00万平方米，销售金额合计312.80亿元。平均8253元

2007年前三季度销售441.60万平方米，销售金额合计367.90亿元。平均8331元

2007年后三季度销售551.10万平方米，销售金额合计477.50亿元。平均8664元

2007年公司销售面积613.70万平方米，销售金额合计523.60亿元。平均8532元

深万科分季度数据