逍遥狂客：万科2008年中期业绩网交会记录（二）

88 周周 请问王石：前几天有媒体报道说,王石说下半年的情况比想象中还要严重,万科做好了最坏的打算.请问是什么打算?
88 王石 请参见问题9的答复，谢谢！
94 TB股 请问王石：请问王石先生，以您行业的税志眼光来看，说说房价未来的走势。
94 王石 请参见问题9的答复，谢谢！
536 11dao13 请问万科这次减少开工和竣工面积的意图?万科是否会把09.10年的开工面积继续萎缩下去？
536 肖莉 去年第四季度以来，市场呈现非常明显的刚性需求，以及小户型获得市场青睐的特征。随着调整的深化，这一特征日趋明显。公司决定在下半年调整全年开发计划，主要是基于对市场的判断，希望新项目能够与目前的市场需求更为匹配，因此，不是单纯地调减项目，而是要在这个过程中，积极调整原计划开工的部分项目的规划和产品结构，以期更好地满足客户的需求。未来的策略还要看市场情况。
86 毛毛 公司对于目前的房地产市场包括下半年怎么看?还会降价吗?
86 王石 请参见问题9的答复，谢谢！
421 qwh123 ０７年年报中，公司尚有合同金额２３８.1亿元未参与结算,而08年上半年销售额为41.3亿元,两者合计为479.4亿元,扣除今年上半年结算的170.2亿元,还有309.2亿元,与08年年报披露的尚有286.4亿元未结算金额有出入,请解释一下?
421 王文金 公司披露的销售数据是全口径的销售数据，包括了集团非合并范围但由万科管理团队负责经营管理的项目的销售数据，但中期披露的286.4亿元是合并范围口径的已售未结。
140 骨子里的万科 请问王石： 王懂好，请问东海岸上居的销售情况如何，她附近的天琴湾啥时推出，规模多大
140 王文金 感谢您对这些项目的关注，东海岸项目已处于最后一期开发之中，取得良好成效，万科东海岸上居也正在积极销售之中；天琴湾将根据项目开发进度适时推出。
444 钟辉 请问王石：王总，请问现在基金经理大肆抛售万科,是不是显得没有长期投资的眼光
444 肖莉 投资者的投资策略，受到多重因素的影响。包括大盘整体走势、宏观经济和政策因素、市场资金供给情况等等。而且不同投资者具有不同的风格。但无论对于那种投资风格，万科都尊重投资者的判断和选择。
99 xuzhijian 请问王石： 从40.78到现在的7.80感触很多,我们小老百姓赚点钱很不易.什么原因导致近段时间的股价下滑得如此之快?
99 肖莉 公司今日收盘价为7.91元，剔除转增摊薄因素与40.78元的可比口径是12.66元。关于股价问题，请您参见问题31，谢谢！
480 骨子里的万科 请问肖莉： “工厂化住宅目前仍然处于实验性阶段，在相关问题得到解决前，不会大规模推广应用”，请问是什么问题，工厂化住宅的优点如此多，为何政策上不支持，不懂，是不是技术上还有未能解决的问题？
480 肖莉 工厂化生产有提高效率、提高质量、且在生产过程中实现节能环保等诸多优点，但在规模优势无法体现的时候，无法解决成本高的问题。此外，中国的建筑行业目前还处在劳动力密集、劳动力相对便宜的阶段；且过去几年建筑行业订单饱满，工厂化住宅的生产需要建筑商拨出人力物力，重新学习新的建造方法，这些都需要假以时日。所以，依靠万科一家公司的规模和力量，尚不能有效解决上述的问题，因此，工厂化住宅的大规模推广，需要整个行业一定程度的响应和政府的大力支持。
56 sllx999 请问王文金： 关于财务报表中“销售费用”中包含“行政管理费用”。为什么该费用不计入“管理费用”？那么“管理费用”包括哪些？
56 王文金 销售费用中的“行政管理费用”主要核算的是各地销售公司的销售部门的员工薪酬、业务费和折旧费等经营费用。根据会计准则，该部门费用应该计入“销售费用”而非“管理费用”。 “管理费用”主要核算的是万科为组织和管理企业生产经营发生的费用，主要包括行政管理部门发生的费用和由集团总部统一负担的公司经费、工会经费、聘请中介机构费、咨询费、差旅费、会议费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等。
106 嘉宾 请问为什么万科的股价掉得那么厉害的？
106 肖莉 请参见问题31，谢谢！
446 songcai888 请问王石：公司的业绩还可以，股价却屡屡下跌，公布业绩的一天竟然再创新低，这两天更不可理解,怎么解释？
446 王石 去年年底以来A股市场持续调整，包括众多绩优股在内的大盘蓝筹股普遍深幅下挫，同时受房地产市场调整影响，在这种气候下，万科股价也很难独善其身。管理层能做的是，把全部精力集中到公司业务上，兢兢业业做好主业，不断提高管理水平和运营效率，严格控制经营风险，夯实公司基本面。长远来看，我们坚信这种努力一定会得到市场的认可。
160 淡泊 请问王文金：你们认为公司的风险控制系统如何？是坚不可摧吗？
160 王文金 万科经过二十多年的持续发展，形成了透明企业文化、规范管理制度到职业化经理团队等财务报表上看不到的宝贵资源，这是我们企业风险控制体系的基础，也是万科能够历经几次宏观调控仍不断壮大的重要原因之一，相信它在未来的发展中仍将发挥重要作用。当然，风险控制系统本身具有一定的局限性，也需要在实践中不断健全与完善。
103 思远 请问王石：听王总说过工业化住宅的成本比传统工艺高1000元，在行业危机下，工业化住宅是否还能按计划继续推行？
103 王石 请参见问题8，谢谢！
13 fdg2088 请问王石： 请问王董： 1、万科最近一直负面新闻不断，作为管理层不应该有所作为吗？怎能任由负面新闻和谣言甚至恶意攻击肆意？有些事情作为我们这些“万科迷”是心知肚明的，但是并不是所有投资者都很了解万科的。希望万科新闻发言人及时应对，以维护万科形象。 2、伴随着万科不断的负面新闻，万科股价一次一次暴跌，屡创新低，作为管理层却保持沉默，虽说股价走势是市场行为，但是管理层面对股东财富不断缩水，难道不应该有所作为吗？ 3、万科近十个月来，股价表现不仅远远弱于大势、还远远弱于整个房地产板块，这里面是否有不为人知的内在原因或内幕？基金集体抛售万科，难道是偶然巧合吗？（请不要用外交辞令） 4、万科的销售结算部门是不是有失职之嫌？ 5、当年长虹也是用降价来提高市场占有率，结果在家电市场加快升级换代、每百户拥有量提高的背景下，长虹却倒下了。万科呢？会不会成为第二个长虹? 6、现在是不是到了长期投资者离开万科的时候了？
13 王石 1、万科目前面对的舆论环境确实不太有利，这里面我本人应该承担最大的责任，要再次向股东道歉。我们会认真考虑您的建议。2、公司市值下降，我们也很焦虑，但管理团队确实不能发表对股价的评论，能够做的是改善公司基本面，提升公司价值，这方面请您相信我们会加倍努力。3、万科绝对不会参与任何“内幕”。从半年和一年的尺度来看，万科股价的表现应该好于板块整体情况，您可以再去核对一下数据。 4、我们需要也确实在不断检讨自己的工作，不限于哪个部门，我们欢迎您任何的具体意见、建议和批评，您随时可以与我们的证券事务代表联系。5、我从未说过“万科要继续降价”，万科也不会发动价格战。价格战没有胜利者，长期来看也不会给消费者带来真正的好处。6、万科持续18年的增长，在中国股市中应该是绝无仅有的，这离不开投资者长期以来的支持和信任，万科感激、珍惜每一位投资者，尤其是长期投资者。我们希望每一位投资者都能留下，但我们当然也尊重每一位投资者在具体时间的具体选择。
152 胜龙 请问郁亮：我是福州投资者，对贵公司有很大期待，但对我们福州，你们的万科金域榕郡花园，第一，拍卖地价格每平方到7000多，现在一套联排要卖500万以上，（其他楼盘同样靠江边的才200万），我觉的销售不乐观，该盘2008年7月18日拿到预售，到现在快一个月了，请问销售情况如何？在网上查好象没卖一套，对于新开盘的一套没卖出，是不是破万科记录，是不是在福州定位上有问题？谢谢能给个回答！
152 郁亮 谢谢您关注这些项目，福州金域榕郡目前销售情况良好。
466 爱万科 请问王石：现在万科的股本已有100多亿股，请问未来5年股本数有没有具体的规划？
466 肖莉 不断提升股东价值，提高公司市值，是公司的长期目标。公司的股本扩大主要是两个方面，一是资本公积金转增或送红股，另一方面是获得股东支持，股本融资。在是否继续进行资本公积金转增股本这件事上，公司一贯尊重股东意见，并欢迎股东随时表达意见；在股本融资方面，公司把握的原则是融资的规模和速度与公司业绩的增长相匹配，与资本市场的形势相适应。因此，扩大股本并不是公司的目标，因此，也没有具体的规划。股东意愿和市场方向永远是我们的风向标。
101 思远 请问王石：看王总在媒体上讲 2010年万科的营收会达到1000亿，在现在行业不景气的情况下，这个目标还能否实现？
101 肖莉 王石并未在公开场合提出万科未来业绩目标，而是基于当时对行业发展机遇的判断指出万科可能会进入一个快速增长期。但行业随后发生的一些变化，确实出乎我们的预料。在2005年，我们很难预计到2007年的市场热度，此外还有美国次贷危机、石油价格上涨等一些复杂因素。 07年的大牛市，随之而来的必然是阶段性调整。而次贷危机、油价上涨等全球性事件，也必然增加中国宏观经济环境的复杂性，增加本轮调整的不确定性。当然，调整也必然带来新的机会，不确定性也增加未来机会的空间。在这样的背景下，面对好本次调整是万科首要的任务。我们需要以最谨慎的心态、最大的努力、最细致务实的工作，来确保公司从容渡过调整期，并尽可能抓住未来的发展机会。08、09年，万科需要付出前所未有的努力，我们相信这些努力在未来也一定会获得回报。
134 骨子里的万科 请问肖莉： 请问近期开盘的清林径和加推的橖樾销售情况如何
134 王文金 谢谢您关注这些项目。深圳清林径（千林山居）与深圳棠樾项目目前销售情况良好。
125 百年万科 请问王石：按照股票激励计划，只有在08年或09年的股票市场价格高于07年的价格，才能得到07年的激励股票。07年均价约为13.94(除权后），如果08年或09年的均价不能到达此值，是否真的不能拿到07年的激励股票？另外，08年已经预提7.64亿的激励基金，并已购成股票，如果08年的净利润达不到76.4亿，会退回吗？
125 王文金 如果08或09年的股价条件达不到设定的条件，根据计划将不能取得07年的激励股票。公司预提了08年的7.64亿的激励基金，年末如果业绩条件未能达到，多提部分将根据激励计划的相关规则进行操作。
474 kkr 贵公司应该可以说是国内地产的龙头企业，拥有很强的市场影响力，尤其是现阶段市场对地产行业充满争议，外部媒体经常断章取义，贵公司是否应表达出更为积极的态度？谢谢！
474 肖莉 谢谢您的意见，我们会这样做，其实，现在就在这样做? “诚实、低调、忧患意识”是公司在这一轮调整中给自己确定的基本原则。踏踏实实做好自己的事情，卖好房子，关注好客户，为股东创造持续价值，使我们不懈的努力。在面对外部的各种争议和公众的批评时，公司亦抱着不断检讨、不断自省的角度，以期获得不断的完善。但与此同时，公司一直不断地保持着与投资者、公众和媒体的沟通，传递公司的声音。未来，我们会更加强这方面的力度。
324 vanke4year 请问王石：万科A还有没有希望？我亏损了50%了，这是我全部的家当
324 王石 请参见问题12和20的答复，多谢！
246 e03xqxu 半年报报露尚有286亿未计入结算,能说明原因吗,在下半年上述未计入结算的收入能计入吗?
246 王文金 2008年中期报告尚有286亿元未计入结算，该金额是万科预售楼盘的销售合同总金额，由于该等楼盘没有达到结算条件，故没有计入本报告期收入。下半年我们将根据楼盘的实际情况和会计准则的规定结转相应的楼盘收入。
600 张忠安 请问肖莉： 7. 为什么万科上半年毛利率同比下降，且营业费用、管理费用及财务费用增幅较大？
600 肖莉 上半年毛利率的下降主要是结算产品的结构变化所致，其中包括部分配套商品房的参与结算，万科2008年上半年结算项目的均价为8178元/平方米，低于上年同期的8927元/平方米。公司管理层也已经充分意识到，在经历了一轮牛市的市场后，公司在成本和费用控制方面管理不够精细，需要借调整之机，进一步在成本和费用方面加强管理和控制，同时向优秀的同行学习，希望能够进一步提供效率。
72 亚世投资 请问肖莉：公司每个月公告获取项目情况中,对于合作获得项目应支付地价款一项,是该项目整个地块的地价,还是按股权比例计算出的万科应支付地价?
72 王文金 是指该项目的整个地块的地价
616 changhui 请问王石： 万科明年还能转送股票和分红吗？
616 肖莉 公司的利润分配方案需要股东大会进行审议，欢迎您发表意见。
79 亚世投资 请问王石：根据万科和保利地产2008年半年报比较,保利地产项目储备资源为2402万平方米,权益项目储备大约为2000万平方米,而万科项目储备面积仅为1909万平方米,但是,保利地产占用资源(以总资产计)仅为476亿元,而万科却是1111亿元,是保利地产2.33倍,两家公司均同属全国范围性企业,大部分项目所处地区也相同,但万科占用如此高的资源,请问是何原因所致而产生如此大的差异?另外,保利地产项目储备为2402万平方米,其存货加上预付帐款总计为432亿元,项目储备平均成本(含土地和部分在建成本）约为2160元,而万科1909万平方米的项目储备占用资金预付帐款加上存货总计高达870亿元,项目储备平均成本约为4557元,而且保地地产还持有近120万平方米的商业地产,而万科该部分微乎其微,作为投资者,应该如何理解这么大的差异?根据万科的经营理念:快速开发销售，尽可能提高资产周转效率,但是从以上比较看出，万科的资产运用效率还不是十分好，项目成本还是比较高，贵公司该如何改进和提高？如何应对市场调整和未来竞争？
79 王文金 万科储备面积是权益面积，而成本是全口径的；万科和保利的项目在不同区域、不同城市布局和所占比例均有不同，土地成本也会有差异，因此两者的土地成本不便直接比较。万科一直以来坚持快速开发快速销售，上半年万科的总资产周转率为0.326，在行业中也属于较高水平。未来，我们将继续秉承快速周转的经营理念，努力通过快速周转来提高总资产周转率，进而提高净资产回报率，为股东提供更高的回报。
205 findvalue 请问郁亮： 我想问一下郁总，现在万科面对最大的挑战是什么？还有西安万科的具体情况
205 王文金 西安万科已于上半年成立，人员已经到位，目前项目正在积极开发中。
119 樊家宝 请问王石：公司增长可否持续?
119 肖莉 万科将自己的远景定位为行业的领跑者，这个意思是，无论在什么样的市场环境下，，我们希望跑赢大势。所以即使在目前调整的市场，我们依然希望通过努力，来实现这一目标。过去半年，万科的销售收入从年初2.1％的市场份额上升到2.7％，体现了管理层在这一目标下所做的努力。公司管理层将以最谨慎的心态、最大的努力、最细致务实的工作，来确保公司从容渡过调整期，并尽可能抓住未来的发展机会。我们相信这些努力在未来也一定会获得回报。
366 JUSUN 请问肖莉： 如果万科对自已的发展前景充满信心,请问贵公司有无计划回购自已的股票?
366 王石 请参见问题15的答复，多谢！
10 meng-h 今年的所得税缴了大概是30.7%，去年是28.7%，是咋回事？另外规定企业发生的公益性捐赠支出，不超过年度利润总额12%的部分，准予扣除。　　年度利润总额，是指企业依照国家统一会计制度的规定计算的年度会计利润。就是说那1亿多是应该免税的。算了没？请回答。
10 王文金 1、关于所得税税率的说明 2008年中期利润总额33.27亿元，其中，非经济特区（适用25%所得税税率）的城市平均税率为27%。其高出25%的主要原因包括，07年度汇算清缴过程中产生的永久性差异（如计税工资调整等）；以及汇算清缴中对预提成本等时间性差异按8%税率差（33%-25%）确认为当期所得税费用；经济特区内城市因纳税调整影响平均税率约为19%。利润总额中包含总部及香港地区融资公司等非经营机构的亏损约4.5亿元，该部分亏损基于谨慎性原则，未确认可抵扣亏损。上述因汇算清缴产生的所得税费用增加属一次性确认，本年不会再发生。下半年，非经营机构的亏损将会因受益公司的承担而进一步消化，预计全年所得税税率水平将低于上半年所得税税率。 2、关于捐赠支出的处理说明万科对遵道镇灾区援建款项属于税法允许扣除的公益性捐赠支出，将遵照税法的相关程序处理。
335 zzs20011 请问谭华杰： 王老板这股价到底会到那里
335 王石 请参见问题12和20的答复，多谢！
597 张忠安 请问王石： 6. 万科中报称，将调整下半年开发计划，减少开竣工面积，以上调整对于公司将会产生什么影响？
597 肖莉 去年第四季度以来，市场呈现非常明显的刚性需求，以及小户型获得市场青睐的特征。随着调整的深化，这一特征日趋明显。公司决定在下半年调整全年开发计划，主要是基于对市场的判断，希望新项目能够与目前的市场需求更为匹配，因此，不是单纯地调减项目，而是要在这个过程中，积极调整原计划开工的部分项目的规划和产品结构，以期更好地满足客户的需求。万科作出调整的目的是为了在调整中为公司搭建一个坚实而安全的平台，以保障公司未来业绩的持续增长。但不能否认，在一个变化和调整的市场中，万科并不可能独善其身，市场的调整会影响公司预期的业绩增长速度，公司调低开工和竣工面积本身已经说明了这一点。
330 linzhiyuan 请问王石： 您如何看待万科这一阶段在股市得表现， 针对这表现，万科公司有何举措。
330 王石 请参见问题12和20的答复，多谢！
311 chen200801 请问王石：请问,我持万科近一年,近百万资金现缩水上到不到1/3,问何时才能拿回成本,公司有否保障投资者利益能力和措施.
311 王石 请参见问题12和20的答复，多谢！
685 lhy123456 请问王石： 请问王总，我始终坚相价值投资，更相信贵公司。不管现在股价波动如何，总不会让股民失望，会给股民好的收成。
685 肖莉 感谢您对公司的信任和支持！
326 在天涯 在房地产市场行情不好的情况下，万科是否会继续大力推进装修房？还是改推毛坯房，降低房屋总价，以利于短期内销售？如果改推毛坯房是否会导致住宅工业化进程推迟进行？王石称万科2009年发力，现在在这种市场环境下万科还能发力否？万科调低了今年的计划开工数及峻工数，工业化的开工数和峻工数是否也调低了，最新计划中工业化的开工数和竣工数的具体数字是多少？工业化进程是否要推迟？
326 王石 公司推进装修房是公司通过进行广泛市场调研，深入分析潜在客户需要的前提下所做的战略选择。这一战略符合公司设定的战略目标，同时装修房也符合国家倡导环保节能的要求。公司将继续推进装修房。关于2009年发力的问题请见问题7的答复。关于工厂化的问题请见问题8的答复。
118 gong2005212 请问王石：大家都说现在已经是房地产的冬天，您在香港的谈话也被这样解读，甚至有人把股价“破8”和您香港谈话联系起来，您怎么看，房地产的冬天真的来了吗？春天什么时候到？万科怎么过冬？怎么保证我们中小投资者的利益？万科值得我们长期持有吗？
118 王石 关于房价，我从未说过万科要继续降价，而且，万科也不会发动价格战。关于市场调整，以中国的市场之大，不能一概而论，市场调整必然显现出不同的表现，在不同的区域和不同的城市，调整的时间先后有别、价格上涨幅度和下降幅度的大小有别、各市场成交量和供应量配比等方面都有差异，因此，不能一概而论，比如说，经过过去半年多的调整，可以看到珠江三角洲市场已基本在低位运行。本轮调整有两个因素，一是经过2007年偏于亢奋的价格上涨后，行业需要理性回归的过程；另一方面，经济全球化的背景下，国际油价上涨带来的通胀压力将反映在经济领域的各个方面，受整体经济气候的影响，住宅市场调整的复杂性和不确定性增加。万科是一家上市公司，本着对股东负责的态度，我们需要把市场环境考虑得更严峻一些，把可能出现的不确定性因素考虑得更充分一些，把调整的时间考虑更长一些，以最谨慎的策略和最积极的心态，去应对各种可能的挑战，对股东负责。其实，越是进入调整期，企业越应该通过提升产品和服务质量来获得客户的认同，而不是价格战。万科不会依赖降价来赢得客户和市场。
690 changhui 请问王董：你说的09年发力，是不是在市场亢奋的情况下说出来的呢？要不要改口？
690 肖莉 请参见问题7，谢谢！
184 刘洁 请问王石：您好王总：请问您看到万科跌破8元有何感想？下步有措施吗？谢谢
184 肖莉 公司市值下降，我们也很焦虑，但管理团队不能发表对股价的评论，能够做的是改善公司基本面，提升公司价值，这方面请您相信我们会加倍努力。
396 持有万科七年 请问王石： 万科最近负面新闻太多，下半年销售也能不能跟得上？股价上不去股权激励就不能实施了。你说怎么办？
396 王石 去年第四季度以来,市场呈现非常明显的刚性需求,以及小户型获得市场青睐的特征。随着调整的深化,这一特征日趋明显。在这个调整过程中，公司不断检讨现有产品结构，并决定对部分项目的规划和产品结构进行调整，重新定位客户和市场，因此，公司调整全年开发计划,这一调整主要是基于对市场的判断,希望新项目能够与目前的市场需求更为匹配。开工计划的调减本身就意味着对销售规模的调减。毫无疑问，下半年公司的核心工作重点仍然是销售，尽管会面对相当大的市场压力，公司依然会采取各种营销手段，加大推广力度，争取好的销售表现。关于股价的问题请参见问题12、20的答复，多谢！
693 meng-h 今年的所得税缴了大概是30.7%，去年是28.7%，是咋回事？另外规定企业发生的公益性捐赠支出，不超过年度利润总额12%的部分，准予扣除。　　年度利润总额，是指企业依照国家统一会计制度的规定计算的年度会计利润。就是说那1亿多是应该免税的。算了没？
693 王文金 您的问题已经回复，请见10号问题的答复。
112 在北方 请问王石：上半年中报显示净利润增长率远低于同期增长率，这是否是上期股权激励基金提取记入成本所致，还是因为降价销售造成利润大幅下滑？谢谢
112 王文金 净利润增长速度下降主要是受08年上半年毛利率下降的影响，这主要是由于结算产品的结构变化所致，其中包括部分配套商品房的参与结算。
702 大海932 请问王文金：请问万科的净资产是怎么估算的，比如储备的土地资产价格，相对于现在的市价来说，是否处于保守的低估状态。如果是，那么可否告知大概低估了多少？谢谢！
702 王文金 土地成本是按历史成本记录，公司未采取公允价值评估的方法对公司净资产进行估算。
390 李平 请问王石：能告诉我下万科的股票什么时候能涨？
390 王石 请参见问题12、20的答复，谢谢！
395 leozvk 我是新进股东，我相信万科A的股价已经严重低估，但是我还是有一点不放心，公司的现金流量的状况很不是太好，下半年这个局面能否扭转？
395 王文金 自07年下半年开始，得益于对市场形势的准确判断，万科及时调整了经营策略。目前，公司现金流较充沛，报告期末万科持有的货币资金153.7亿元，净负债率37.1%，具有足够的偿债能力。下半年公司将对开发节奏进行优化调整，进一步加快销售节奏，加强银企合作，不断拓宽融资渠道，会继续保持稳健的现金流安排。
378 aahuangg 公司通过收购获得项目的步伐会不会放慢,因为说要调减开工面积
378 肖莉 公司时刻关注市场的变化，对于符合公司发展战略、运营风险小的潜在收购项目进行评估并收购。公司调减开工面积是公司根据市场的变化所做的调整，其目的是是为了在调整中为公司搭建一个坚实而安全的平台，以保障公司未来业绩的持续增长。但不能否认，在一个变化和调整的市场中，万科并不可能独善其身，市场的调整会影响公司预期的业绩增长速度，公司调低开工和竣工面积本身已经说明了这一点。
66 万科股东 公司上半年结算收入的毛利率明显较去年同期下降，主要原因是什么 ？
66 肖莉 上半年毛利率的下降主要是结算产品的结构变化所致，其中包括部分配套商品房的参与结算，万科2008年上半年结算项目的均价为8178元/平方米，低于上年同期的8927元/平方米。
80 胡戎a 请问王石： 1、万科发展战略中，非常看重市占率。但是对于房地产企业，市占率并不能体现在产品定价上，请问市占率指标有多大意义？今年上半年，市占率提高了，但是利润的增速大大低于收入的增速，代价很高。 2、从05年中到08年中四年时间里，万科增长最快的是总资产达4.89倍，其次是股东权益为3.51倍，增长最慢的是净利润为1.59倍，比较看相差悬殊。从这个角度上看，万科的盈利能力和经营效率是在下降的，这和万科自己声称的“快速拿地、快速销售”的高效盈利的经营策略正好相悖？ 3、万科从去年12月至今年2月连续三个月的销售均价都在8000元出头，公司称是为了加速回笼现金防范市场变化，但实际上08年中账面现金为154亿元，而07年中为121亿元，07年底为171亿元，分别相差33亿元和17亿元，并未看到明显的改善，但毛利率、ROA、ROE都大幅下降，是否万科年初对市场的反应过度，董事会有没有专门讨论今年上半年的应对措施的得失？ 4、今年上半年的结算价为8174元，而07年上半年的结算价是8926元，而同期的未结算价分别为8956元和6886，似乎在说明今年上半年结算的是相对低价的房屋，去年上半年结算的相对高价的房屋。请解释一下是为什么？特别是07年上半年市场销售均价还达不到9000元的水平上，却结算了将近9000元均价的房屋。 5、在万科的职工激励计划中，规定了按照“每一年度激励基金以当年净利润增加额为基数”，以15%~30%和30%以上两个区间计提奖励，并且奖励“不得超过当年净利润的10%”。08年上半年已经预提了7.64亿元，占上半年利润20.61亿元的37.1%，计提比例达到194%，并且已经转化为万科股票，那么如果08年净利润达不到76.4亿元或者净利润30%以上的增速，这些预提就是超水平预提了。到时怎么办？卖掉股票吗？
80 谭华杰 非常感谢您的问题，我们为能拥有您这样专业的投资者而感到自豪。您的问题较多，限于时间，只能简单回答，欢迎您随时联系我们的证券事务代表，做深入沟通。 1）万科从来不把销售额和市场占有率作为公司发展的首要目标，甚至不是目标，销售额和市场占有率只是一个结果。对股东来说，最重要的指标只有两个，每股收益和每股收益的增长速度，这也是万科努力的核心目标。我们在战略描述中使用市场占有率指标，只是因为它比销售额数字更能体现万科相对大市、行业的成长情况。 2）您是否使用了05年的全年数字和08年的半年数字进行对比？建议您核实一下。总资产和净资产的相对变化体现的是财务杠杆，净资产和净利润的相对变化体现的是ROE。在风险可控的情况下，我想大部分投资者会希望公司尽可能用足财务杠杆，因此财务杠杆的上升应该不是一个问题，而且每年中报的财务杠杆数据都大于年报，这与预售账款被计入负债有关，请您留意。而ROE当然非常重要，事实上05－07年万科的ROE是在历史最好水平。08年中期ROE低于07年同期，与07年增发募集资金投入的项目大部分还未能体现收益有关，当然我们对此仍然高度重视，将加倍努力提高公司未来的收益能力。 3、4）房地产中期结算对应的主要是上一年下半年的销售，二者之间存在时差，请您留意。07年中期结算均价和毛利率较高的原因，主要是当期结算项目中有比较多的高端项目，而08年中期结算项目中有较多配套商品房。 5、您的分析非常正确，如果最终确定的提取额低于预提金额，信托公司将会卖出激励基金持有的部分股票，将现金返还给公司。
439 syj7788567 请问王石：假若年底或明年也实现不了你所规定的股权激励价(22元,)是否还给中股东分红(送股)
439 肖莉 公司的分红派息政策是公司充分考虑股东的利益而向股东大会提出的议案，其和股权激励计划之间不存在关联，相互之间不存在任何影响。
298 hongwon 请问王石： 请问王董事长，万科是否提前意识到这次房产市场的调整？是主动应对还是相对被动？
298 王石 谢谢您的关注！万科从2007年一季报开始，就在对市场过热做出预警，应该说是提前意识到了。调整既是挑战也是机遇，我们当然会争取尽可能主动的应对。但这并不意味着我们不需要检讨，并不意味着我们不需要付出加倍的努力。
453 菜虫 请问郁亮：公司在物业管理服务上的定位和战略如何?如何解释上半年物业管理的毛利率上升但亏损在扩大?
453 王文金 物业服务还是会聚焦在主流住宅的服务为主，是万科服务链的一部分。物业管理及其他的净利润为亏损4亿元，其中包括了物业管理以及总部、香港地产等公司的利润体现。其中物业管理实现的利润基本与上年持平，而总部和香港地产的亏损4亿多，该等公司归口没有收入成本，只有费用，所以与收入成本没有配比的关系。
696 ggg_1_2_3 请问王文金：请问万科目前的项目储备平均成本约为4557元吗？如无精细数值，能否给个大致的范围，如4000-5000元，能否给个截止的时间？
696 王文金 万科储备面积是权益面积，而成本是全口径的，所以不能采取直接相除的方式计算土地储备成本。万科去年获取项目的土地成本3581元/平米，今年新获取项目的土地成本2155元/平米，供您参考。
376 xuqing083 请问王石： 本年度上半年的销售利润是用于再投资还是作为公积金用于转增股本？谢谢！
376 王文金 08年中期公司将不进行利润分配或公积金转增股本。谢谢您的参与！
295 liangdaxiao 请问王石：请问王懂对目前地产行业急速下滑的态势有做那方面的对应策略?
295 王石 调整是阶段性的，我们依然坚定不移看好行业的长期前景。但我们依然需要付出加倍努力，确保从容渡过调整期，并为抓住调整带来的机会打好基础。这是万科全体同事目前最重要的任务，我们的全部工作都围绕着这个任务来展开。我们需要更加精打细算，更好地配置成本、控制费用，在最大化投资者收益方面穷尽努力。具体的策略，限于时间，烦请您参看其他问题的回答。谢谢！