逍遥狂客：万科2008年中期业绩网交会记录（一）

万科于8月7日（周四）下午15：30-17：30办了“2008中期业绩网上交流会”，公司高管人员就万科上半年的经营情况、未来发展等内容与投资者进行互动交流。出席本次说明会的人员有：公司董事会主席王石先生、董事/总裁郁亮先生、董事/执行副总裁/董秘肖莉女士、执行副总裁王文金先生、首席研究员/董事会办公室主任谭华杰先生。



3 yang1603 对今年的销售有否信心?
3 肖莉 去年第四季度以来,市场呈现非常明显的刚性需求,以及小户型获得市场青睐的特征。随着调整的深化,这一特征日趋明显。在这个调整过程中，公司不断检讨现有产品结构，并决定对部分项目的规划和产品结构进行调整，重新定位客户和市场，因此，公司调整全年开发计划,这一调整主要是基于对市场的判断,希望新项目能够与目前的市场需求更为匹配。开工计划的调减本身就意味着对销售规模的调减。毫无疑问，下半年公司的核心工作重点仍然是销售，尽管会面对相当大的市场压力，公司依然会采取各种营销手段，加大推广力度，争取好的销售表现。
164 sllx999 请问肖莉：中报提到“公司的市场份额有所扩大，有07年的2.07%提升到上半年的2.7%”，请问肖总，这个数字是如何得出的，是权威性的吗？谢谢！
164 肖莉 该市场份额是用万科的销售额和国家统计局公布的同期全国商品住宅销售总额计算得出的，属于权威数据。谢谢关注！
22 solothink 请问郁亮： 对你们公司的经营理念和经营战略非常钦佩.坚决看好你们！
22 郁亮 非常感谢您的支持，管理层不会辜负股东的期待。
4 yang1603 在行业调整时,公司更加要控制成本,有什么措施?
4 谭华杰 公司在成本方面的举措应包括： 1.成立成本管理委员会，全面系统的梳理公司文化、流程、组织、运营、产品、供应链管理等各个环节中的成本漏洞；2.实施“回归客户”管理要求的同时，也将解决客户需求、产品配置与成本投入之间的不匹配问题；3.采购、成本系统人员在现有基础上，更加强化对市场、行业、同行的了解，使采购成本与规模匹配，获得更明显的优势；同时深化集团采购；4.优化项目运营节奏，杜绝资金成本的浪费；5.强化费用管理，使费用支出与业务增长合理匹配；6.深化标准化工作，减少重复支出，减少管理难度；7.优化流程，减少多余管理动作；万科关于成本管理的一系列动作绝不仅是仅仅为了应付行业的调整，更重要的是为万科的长远发展做好准备。万科相信，优秀的成本管理工具和方法不仅能让企业顺利渡过困难，更会在企业的未来大发展中体现更大价值。在对成本管理的“精益要求”上，万科将不遗余力。
71 亚世投资 请问肖莉：公司每个月公告的销售额中,对于只持有部分股权的公司的销售额,是按该公司的全部销售额计算,还是按持股比例计算销售额?
71 肖莉 合并报表的项目即使公司的权益比例不是100%，也是按项目的全部销售额计算的。谢谢！
5 yang1603 请问王石： 现今美国地产股下跌严重,如果帕尔迪跌到只要100亿人民币就可收购,万科会出手么?
5 谭华杰 国内住宅行业有巨大的市场空间，万科的占有率还很低。万科将继续以做好国内市场为立足点，坚持聚焦珠三角、长三角和环渤海区域等经济中心城市带的策略。
42 逍遥狂客 请问郁亮：请问郁亮先生，万科多年来的三费一直处于较高的水平，与同行业的上市公司如栖霞比落后太多，与一直倨傲的管理水平似乎略有相悖，在资金为王的调控时期，作为股东，我很想知道，未来的1～3年，公司将对三项费用的控制有怎样的战略规划，3年后，万科的三费占比在行业中的排位是否能居于优秀行列？另外，万科管理层对中型企业到大型企业发展过程中遇到的墙（销售收入增幅远大于利润增幅）的可能怎么看？
42 郁亮 管理层已经充分意识到，在经历了一轮牛市的市场后，公司在成本和费用控制方面管理不够精细，需要借调整之机，进一步在成本和费用方面加强管理和控制，同时向优秀的同行学习，希望能够进一步提供效率。过去几年公司的销售、结算的增长一直低于利润的增长，去年这种情况有所变化，公司追求公平回报，希望通过加快周转、提高经营效率，能够在一定毛利水平基础上，实现更好的资产回报水平。
45 j东方羽 请郁亮先生谈谈万科未来的目标可以吗?
45 郁亮 尽管短期市场面临不确定性，但也给予了优秀企业未来更大的发展机遇。中国房地产市场高速发展的长期趋势远未停止，作为行业领跑者，万科未来也会站到新的高度。万科市场份额目标并没有变化。当然领跑不仅仅是规模，同时也包括产品和服务质量。
6 yang1603 请问郁亮：万科香港公司成立以来好象没有开发楼盘,其实就建筑技术水平来说,香港的楼并不难建,而且销售也不难,而且保值,风险小,为何万科不去考虑开发.
6 郁亮 请参见问题5，谢谢！
46 j东方羽 请问王石：请问万科南京事件是怎么处理的
46 王石 请参见问题14的答复，谢谢！
28 品茶人 请问肖莉：请问肖莉：万科对于福建市场抱持怎样策略，我的印象是万科涉足福建不深，今后有何部署？谢谢
28 肖莉 万科的长期经营策略是聚焦在以珠三角、长三角、环渤海三大城市圈和内地经济中心城市发展，通过规模化布局扩大城市带的深耕能力。福建是连接珠三角与长三角的关键区域，目前公司已经进入厦门和福州，未来公司会持续提高在当地的经营表现。
9 qwh123 请问：王石在香港发布０８年半年报时，说万科会进一步下调房价，是不是下半年万科会降价销售，可不可以这样理解．
9 王石 在香港推介会上，我曾表示，中国的市场之大，不能一概而论，所以，市场的调整也显现出不同的表现，例如，经过过去半年多的调整，可以看到珠江三角洲市场已基本在低位运行。此外，本轮调整有两个因素，一是经过2007年偏于亢奋的价格上涨后，行业需要理性回归的过程；另一方面，经济全球化的背景下，国际油价上涨带来的通胀压力将反映在经济领域的各个方面，受整体经济气候的影响，住宅市场调整的复杂性和不确定性增加。事实上，越是进入调整期，企业越应该通过提升产品和服务质量来获得客户的认同，而不是价格战，万科也不会依赖降价来赢得客户和市场。谢谢！
47 方 请问王石： 08年2月我持币80万元到苏州定居。因房价不稳，观望期我全额购入贵公司股票。现跌至30万元，请问目前股市低迷、楼市下降的情况下是选择卖股买房，还是持股待涨?
47 王石 很抱歉，我本人很难对您的投资做出建议。短期来看，股价有一个大的回落，而楼市也正处在调整期，两个市场都存在一定的不确定性。但长期来看，支撑行业发展和成长的基本面不会有大的改变。万科是一家住宅开发商，楼市的变化会反应到公司的基本面，而公司的基本面最终会反映到股价，所以，我能做的是带领好我们的团队，渡过目前的调整期，把房子卖好，把客户关照好，为投资者带来长期回报。
8 yang1603 楼下跌,对万科工业化有影响么?
8 肖莉 工厂化住宅是万科长期发展策略中至关重要的一环，万科会按照既定的计划来推进。08年公司计划按工厂化方式施工的面积为60万平方米，目前，公司还将继续保留这一计划。工厂化生产方式需要解决技术、规模、成本、政策等方面的大量问题，因此，在调整的市场中，公司将更致力于上述问题的解决之道，因此，可以说，工厂化住宅目前仍然处于实验性阶段，在相关问题得到解决前，不会大规模推广应用。谢谢！
27 朱明 请问肖莉：万科股价为何持续低迷，遭基金抛弃，是不是万科由于房价下降。万科前景是不是不太乐观
27 肖莉 投资者的投资策略，受到多重因素的影响。包括大盘整体走势、宏观经济和政策因素、市场资金供给情况等等。而且不同投资者具有不同的风格。但无论对于那种投资风格，万科都尊重投资者的判断和选择。市场进入调整期后，万科针对不同地区、不同产品市场情况进行了灵活的应对，确保与市场节奏和需求更为匹配，以备更好的抓住未来发展的机遇。当前部分市场所出现的调整，我们认为是阶段性的，并不会改变行业整体的发展方向。长远来看，万科依然坚定不移地看好行业的未来前景。
7 yang1603 请问王石： 王总不久说过万科在09年发力,现在还有效么?
7 王石 “09年真正发力”的说法，是在万科06－08年高速增长期计划实施的早期提出的。它的意思是，06－08年的高速增长是基于对行业发展机遇的判断，万科利用以往积累的专业能力，将公司的业绩带到在传统模式下一个较高的平台。而在08年之后，万科为了获得持续的成长，必须率先谋求经营、生产模式的突破，以社会化整合的经营模式和工厂化的生产方式为主要方向，塑造全新的竞争能力。这需要更大的勇气，需要付出更大的努力，所以说是“真正发力”。但行业随后发生的一些变化，确实出乎我们的预料。在2005年，我们很难预计到2007年的市场热度，事实上，万科06－08年高速增长期计划中的几乎所有业绩指标，包括销售额、利润、市场占有率，在07年已经全部实现，甚至超过了原来的08年计划。另一方面，我们在2005年也很难预计到美国次贷危机和随之而来的连带效应，很难预测到石油价格会以如此快的速度上涨。 07年的大牛市，随之而来的必然是阶段性调整。而次贷危机、油价上涨等全球性事件，也必然增加中国宏观经济环境的复杂性，增加本轮调整的不确定性。当然，调整也必然带来新的机会，不确定性也增加未来机会的空间。在这样的背景下，面对好本次调整是万科首要的任务。我们需要以最谨慎的心态、最大的努力、最细致务实的工作，来确保公司从容渡过调整期，并尽可能抓住未来的发展机会。08、09年，万科需要付出前所未有的努力，我们相信这些努力在未来也一定会获得回报，但是努力的内容和重点方向，会与05、06年的设想不完全相同。
29 www.sina.com 请问肖莉： 2008年房地产市场不太景气，但万科的市场占有率明显上升，我想问下万科2008年每股收益能向分析说的0.7元/股吗？万科预计销售计划或目标是多少？有信心完成此目标吗？万科的发展和拓展方面是如何实施的？
29 肖莉 请参见问题24。谢谢！
121 小小 请问王石：王总，您说过的“万科09年才真正发力”，目前看来还可能吗？您说的“万科已做好最坏的打算”是否意味万科在07年10月预先做出的调整和准备显得远远不够？
121 王石 请参见问题7，谢谢！
60 过来看看 请问王石：前几天,看到您说房子不会降价,是出于什么考虑而言.
60 王石 请参见问题9的答复，谢谢！市场进入调整期，企业越应该通过提升产品和服务质量来获得客户的认同，而不是价格战，因此，万科不会依赖降价来赢得客户和市场。
24 solothink 请问郁亮：有人预测你们到年底的每股收益0.65元/股。可是目前中期只有0.187，按照去年同期的0.25/0.73的比例，到今年年底我觉得大概在0.49元/股。我知道我的算法比较机械，但是我想知道，公司下半年的业绩是不是的确要比上半年好的多，也就是说，下半年通常是旺季，比如“金九银十”的说法。谢谢！看到这个投资者平台，感觉很高兴。所以说的多了点。
24 肖莉 很抱歉，上市公司只能按照信息披露规则发布业绩预测。当前市场短期内仍然面临一定的不确定性，不能否认，在一个变化和调整的市场中，万科并不可能独善其身，市场的调整会影响公司预期的业绩增长速度，公司调低开工和竣工面积本身已经说明了这一点。公司在下半年将通过调整和改善产品、服务，以及采取尽可能有效的销售策略，来实际做到更多的销售，在调整中为公司搭建一个坚实而安全的平台，以保障公司未来业绩的持续增长。
18 万科长期股东 请问郁亮： 万科下半年在推盘方面有什么举措？ 目前开工面积和竣工面积已经根据市场情况进行了调整，在销售目标上有何调整？
18 郁亮 企业总是希望能够卖出尽可能多的产品，而在当前，现金更是显得格外重要。当然在合适的价格下能实现多少销售，也和市场环境有关。所以对万科来说，重要的不是自己希望实现多少销售，而是如何通过分析市场和客户需求，调整和改善产品、服务，以及采取尽可能有效的销售策略，来实际做到更多的销售。增加推盘在短期内确实能够刺激销售额数字，但也可能增加在售存货。所以我们需要把握好这个平衡，根据市场的变化随时调整推盘计划。谢谢！
49 changhui 请问王石： 请问工业化生产的计划建造面积目前实施进度的如何？
49 王石 请参见问题8的答复，谢谢！
48 lishunchao 请问王石：我将家里所有的闲钱都买了万科,不过现在还是感觉到了不小的压力.不是因为现在股价的下跌,主要是有几个问题的困饶:1、在调整的房地产市场,万科虽然好于平均水平,但是为什么业绩比保利等一些公司落后不少,是暂时的现象吗? 2、公司产品的质量问题的新闻看到了几个？而其他公司很少看到，是不是因为管理上的问题？ 3、在公司出现这些质量、南京价格等问题的时候，您的博客里全都是在国外潇洒的文章，投资者都会在想，为什么不回来在公司的管理上下点工夫。希望万科永远是我买入股票时所认为的优秀企业！
48 王石 感谢您对万科的支持。在前面的问题中，我们已经谈到市场的变化和万科的应对，包括万科在客户关系方面所面临的问题，来自业主的投诉，以及管理层对客户的态度，等等。万科在做大做强的过程中，经历了一轮牛市，现在正面对市场的调整，在这样的调整中，万科管理上的不足和薄弱环节也会凸显出来，这是管理层需要去面对的。过去20多年，万科不仅经历过多次宏观调控，也经历了大大小小涉及客户、产品、投资者的问题，这是公司从不成熟到逐步成熟，以及逐步壮大过程中的阵痛。我相信，未来，还可能出现新的问题。但从过去的历史看，万科对待所有问题的态度是，第一，绝不回避，积极解决；第二，坚守合法合规透明的经营底线。所以，也可以看到，万科在不断纠错、不断解决问题、不断完善的过程中成长。作为公司董事会主席，同时也是管理团队的一员，在这一轮市场和行业的调整中，我更有责任把万科引领到一个正确的方向，万科上市17年，保持了盈利的持续增长，我希望我们能借这一轮调整所带来的机遇，继续保持公司的增长，持续为股东创造价值。随着房地产行业的不断成熟，行业也逐步涌现出许多不错的企业，这些同行各有特点，对他们优秀的一面，我们要不断学习和借鉴。
16 爸飞特 请问王石：万科2008年的业绩能否达到激励计划标准？如果能达到，请问采用什么措施来提高业绩？如果不能，请问通过什么方法来体现万科对个股东负责的态度？
16 王石 万科的股权激励计划是一个将股东利益和管理层利益捆绑在一起的方案，体现在两个方面，一方面是业绩指标，一方面是股价指标。业绩指标主要取决于管理层的经营努力，当然我们还需要考虑市场环境变化可能给公司带来的影响。万科将自己的远景定位为行业的领跑者，这个意思是，我们希望跑赢大势，无论在什么样的市场环境下，所以，即使在目前调整的市场，我们依然希望通过努力，来实现这一目标。过去半年，万科的销售收入从年初2.1％的市场份额上升到2.7％，体现了管理层在这一目标下所做的努力。万科股权激励的另一个指标是股价指标，这个指标应该充分体现了管理层与股东收益共享，风险共担的理念，既由管理层和股东一起来承担公司经营之外的系统性风险给股价带来的影响。谢谢！
15 meng-h 如果公司现金存量充沛，有否考虑过股票回购方案？
15 肖莉 上市公司在股价低估时回购股票，有利于稳定股票市场；但其得以广泛使用的前提是自由竞争的增发制度。行业调整中必然蕴含发展机遇，而现金是决定能否抓住机会的关键。从股东利益出发，公司目前也并不适宜进行回购。谢谢！
14 meng-h 请问南京光明城市的问题公司有没有解决方案？去年设想今年精装修率达到80%，这个目标有没有修改的想法？公司的工厂化建设房屋的进程推进如何？谢谢。
14 谭华杰 在对待业主投诉上，公司一直坚持的原则是，认真面对，积极沟通，协商解决。同时，万科在经营上坚持的底线是，合法合规透明。因此，尽管公司在历史上也出现过各种各样的业主投诉问题，但所有问题，无论大小，最终都能得到妥善解决，也正是基于业主的长期支持，对万科产品和服务的信任，万科能够取得今天的成绩。在南京光明城市三期的问题上，业主和公司对于南京房价政策的理解出现分歧，对此，公司的态度是积极与业主沟通，寻求解决办法，最终达成共识。市场调整，公司调整的今年的开发计划，装修房开工的比例也会相应调整，预计在75%左右。关于工厂化的问题，请参见问题8。谢谢！
397 tulip 请问王石： 请问万科现在的国内市场份额是多少？有没有对国外的业务？万科今后有没有向其他方向发展的计划？
397 王石 2008年上半年，公司的市场占有率达到2.7%,较去年同期的1.9%增加0.8个百分点。截至目前，公司在大陆之外的其他地区设立的公司主要是融资目的，尚未在大陆之外的地区开展住宅开发业务。公司目前的战略仍是城市住宅开发商，未有向其他方向发展的计划。
31 任女士 请问郁亮：万科股为什么一直下跌？
31 肖莉 去年年底以来A股市场和房地产市场进入持续调整阶段，包括众多绩优股在内的上市公司股价普遍深幅下挫，在这种大气候影响下，万科股价也很难独善其身。公司相信股票的价格最终将反应公司的基本面情况，而万科管理团队也将竭力为股东提升公司业绩和价值。
25 solothink 请问郁亮：王石先生非常有名气，但是作为职业经理人，我相信他选您更是明智之举。关于您的错峰论，我很钦佩，您和您的管理团队对于房地产的认识，让我作为中小投资人，感到很放心。
25 郁亮 谢谢您的支持！
20 bach05 请问王石：我是万科长期股东，一直关注万科发展。最近市况不好，所有万科股东的资产严重缩水（特别是参与高价增发的股东），请问管理层将采取什么措施提升万科股价，增强股东持股信心？
20 王石 谢谢！请参见第19个问题。
65 立智 从万科中报里的数据来看，公司在成本控制方面似乎还有待提高，请问，公司今后会采取哪些具体的措施来控制经营成本？
65 郁亮 公司在成本方面的举措包括： 1、成立总裁牵头“成本管理委员会”，全面系统的梳理公司文化、流程、组织、运营、产品、供应链管理等各个环节中的成本漏洞； 2、实施“回归客户”管理要求的同时，也将解决客户需求、产品配置与成本投入之间的不匹配问题； 3、采购、成本系统人员在现有基础上，更加强化对市场、行业、同行的了解，使采购成本与规模匹配，获得更明显的优势；同时深化集团采购； 4、优化项目运营节奏，杜绝资金成本的浪费； 5、 强化费用管理，使费用支出与业务增长合理匹配； 6、深化标准化工作，减少重复支出，减少管理难度； 7、优化流程，减少多余管理动作；现在，广大一线的万科人正将集团成本前置与优化的要求落实到一砖一瓦。需要强调的是：万科关于成本管理的一系列动作绝不仅是仅仅为了应付行业的调整，更重要的是为万科的长远发展做好准备。万科相信，优秀的成本管理工具和方法不仅能让企业顺利渡过困难，更会在企业的未来大发展中体现更大价值。在对成本管理的“精益要求”上，万科将不遗余力。
30 ipcity 请问王石：万科大多年份都在配股（实质是拆股），从本质上对股东并没有任何好处。反而带来更强的流动性，导致股东在交易规费上损失更多钱，我觉得减少流动性，避免股价大起大落更有意义。推荐一本书给管理层，《巴菲特致股东的信—股份公司教程》，里面有一些独到的视角。诸如：股神巴菲特从不拆股等等。
30 肖莉 公司的资本金转增股本和分红派息方案都是在充分考虑投资者意愿情况下做出，并经股东大会通过的。在快速发展的阶段，更多投资者接受资本转增股本的方式。您的意见我们会认真考虑，希望对制定未来的利润分配方案时有更多的参照意义。
23 solothink 请问郁亮：看过你们中报的经营分析那部分，没得说了。我相信对于中国房地产市场而言，决定牛市的基本因素没有发生改变。现在只是暂时的调整。我在不断的买入你们的股票。
23 郁亮 股东的信任是对我们最大的支持，谢谢！
63 sllx999 请问郁亮：中报提到“调整期内市场存在一定的短期不确定性，公司更要秉持现金为王的经营思路”，是否公司会在下半年采用“适度降价”的销售策略，尽快回笼资金？
63 郁亮 请参见问题9的答复，谢谢！
115 SYXZ888 请问郁亮： 请问：万科会根据股市的行情来调节自己的利润吗？
115 王石 万科上市18年，一贯坚持透明的原则，过去没有，现在不会，未来也不会调节公司的利润。
19 李 请问王石：我一直相信万科是好样的，从34元抱到现在 我想我不会抱块冰吧，多给点信心！
19 肖莉 去年年底以来A股市场持续调整，包括众多绩优股在内的大盘蓝筹股普遍深幅下挫，同时受房地产市场调整影响，在这种气候下，万科股价也很难独善其身。作为公司管理层，我们会把全部精力集中到公司业务上，兢兢业业做好主业，不断提高管理水平和运营效率，严格控制经营风险，夯实公司基本面。长远来看，我们坚信这种努力一定会得到市场的认可。谢谢您的支持！
76 李股东 请问王石：万科市场占有率在提高，但相比保利地产或其他公司，增长速度落后，万科领先优势在缩小，你怎么看待这个问题？
76 郁亮 感谢您对万科的支持。在前面的答复中，我们已经谈到市场的变化和万科的应对，包括万科在客户关系方面所面临的问题，来自业主的投诉，以及管理层对客户的态度，等等。万科在做大做强的过程中，经历了一轮牛市，现在正面对市场的调整，在这样的调整中，万科管理上的不足和薄弱环节也会凸显出来，这是管理层需要去面对的。过去20多年，万科不仅经历过多次宏观调控，也经历了大大小小涉及客户、产品、投资者的问题，这是公司从不成熟到逐步成熟，以及逐步壮大过程中的阵痛。我相信，未来，还可能出现新的问题。但从过去的历史看，万科对待所有问题的态度是，第一，绝不回避，积极解决；第二，坚守合法合规透明的经营底线。所以，也可以看到，万科在不断纠错、不断解决问题、不断完善的过程中成长。作为公司董事长，同时也是管理团队的一员，在这一轮市场和行业的调整中，我更有责任把万科引领到一个正确的方向，万科上市17年，保持了盈利的持续增长，我希望我们能借这一轮调整所带来的机遇，继续保持公司的增长，持续为股东创造价值。随着房地产行业的不断成熟，行业也逐步涌现出许多不错的企业，这些同行各有特点，对他们优秀的一面，我们要不断学习和借鉴。
38 小股东 请问王石：请问你们对股权激励有什么想法，还有信心拿到吗，对于公司和待业高管们肯定是比较了解了，你们的信心也是我们小股东的信心
38 肖莉 请参见问题16，谢谢！
36 andyliu 请问肖莉：肖董事:萬科最近先后出現地震捐款事件,南京價格門事件,廣州工程事故.是不是公司內部管理出現問題?股價最近連續下挫,公司是不是有什麼挽救措施呢?
36 肖莉 万科在做大做强的过程中，经历了一轮牛市，现在正面对市场的调整，在这样的调整中，万科管理上的不足和薄弱环节也会凸显出来，这是管理层需要去面对的。过去20多年，万科不仅经历上一轮的宏观调控，也经历了大大小小涉及客户、产品、投资者等等问题，这是公司从不成熟到逐步成熟，以及逐步壮大过程中的阵痛，我相信，未来，还可能出现新的问题。但从过去的历史看，万科对待所有问题的态度是，第一，绝不回避，积极解决；第二，坚守合法合规透明的经营底线。所以，也可以看到，万科在不断纠错、不断解决问题、不断完善的过程中成长。未来万科将加倍努力，用更好的产品和服务，实施精细严格的管理体系，进一步赢得客户支持，提升公司社会形象。
467 HOLMES_LI 请问王石先生：很多公司在经营环境不好的情况下，为了消减成本，都有裁员的计划，万科有吗？
467 王石 公司目前正处在一个调整的市场，但我们相信调整是阶段性的，支撑行业长期发展的基本面没有发生改变。在这样的市场，我们正需要全体员工形成合力，实现公司经营目标。所以，公司不会考虑裁员。
132 万科小小股东 参与增发到现在 不知何时能解套
132 肖莉 很抱歉，公司不能对股票价格进行预测和评判。但我们相信股票的价格是和公司的业绩和价值相关的，管理团队应该做的事情，就是努力提升公司的业绩和价值。
291 xyz 请问王石：对南京物价局用潜规则挑战公司的行为很气愤，公司是否考虑退出南京？怎么处理工厂化的产能与销售量的匹配？
291 王石 在对待业主投诉上，公司一直坚守的原则是，认真面对，积极沟通，协商解决。同时，万科在经营上坚持的底线是，合法合规透明。因此，尽管公司在历史上也出现过各种各样的业主投诉问题，但所有问题，无论大小，最终都能得到妥善解决，也正是基于业主的长期支持，对万科产品和服务的信任，万科能够取得今天的成绩。在南京光明城市三期的问题上，业主和公司对于南京房价政策的理解出现分歧，对此，公司的态度是积极与业主沟通，寻求解决办法，最终达成共识。工厂化住宅是万科长期发展策略中至关重要的一环，万科会按照既定的计划来推进。08年公司计划按工厂化方式施工的面积为60万平方米，目前，公司还将继续保留这一计划。工厂化生产方式需要解决技术、规模、成本、政策等方面的大量问题，因此，在调整的市场中，公司将更致力于上述问题的解决之道，因此，可以说，目前仍然处于实验性阶段，在相关问题得到解决前，不会大规模推广应用。
74 自然 请问王石：王总您好：万科公司的股票在二级市场到底能值多少钱！也就是说他的内在价值是多少。谢谢！
74 王石 很抱歉，我作为公司的董事会主席，不能对股票价格进行预测和评判。但我相信股票的价格是和公司的业绩和价值相关的，管理团队应该做的事情，就是努力提升公司的业绩和价值。
32 简Jane 我拿着万科A已经一年多了，我依然对你们充满信心！现在行情不好，也在情理中，但我不会在困难时期远离朋友。虽然俺是小股民，但俺也是股东呢，为万科祈福！！！加油！
32 肖莉 非常谢谢您的支持！
268 骨子里的万科 请问王石： “万科会在09年发力”的诺言是否能实现
268 王石 请参见问题7，谢谢！
314 xuezq 请问郁亮： 万科的产品有多少是自主销售？有多少是交给销售公司销售？为什么不自己销售呢？
314 王石 万科是一家专业的房地产开发商，也是专业资源的整合者。从成熟市场的专业角度看，行业发展的方向将是专业分工更精细，使行业的效率和资源配置进一步优化。因此万科在几年前就开始尝试使用销售代理服务，但当时销售代理行业尚不成熟，所以，公司委托的量有限。随着房地产行业的不断成熟，销售代理行业也在成熟过程中，所以，公司委托销售的量不断提升。随着一批大的代理公司的成长，公司会逐步实现销售的全面代理。
95 万科股民 请问王石：请问你如何在现在的大势下拯救WK,拯救WK的股民
95 王石 请参见问题93的答复，谢谢！
93 万科股民 请问王石：王石你好: 我知道你不是救世主,你救不了中国股市,但我相信你可以救万科,救万科套老的成千上万的股民,请问你想法?
93 王石 请参见问题12、20的答复。感谢股东对万科的厚爱。我们无法控制股价的波动，能做的是，把全部精力集中到公司业务上，兢兢业业做好主业，不断提高管理水平和运营效率，严格控制经营风险，夯实公司基本面。努力实现更好的业绩，并加强与投资者的沟通。我们相信这种努力一定会得到市场的认可，公司股票的价格能更好的反映公司价值的情况。
81 brucehan 请问王石： 请问王总对下半年房地产市场如何看，估计合适才能复苏，谢谢！
81 肖莉 中国的市场之大，对市场不能一概而论。所以，市场的表现也会显现出不同，例如，经过过去半年多的调整，可以看到珠三角市场已基本在低位运行。此外，本轮调整有两个因素，一是经过2007年偏于亢奋的价格上涨后，行业需要理性回归的过程；另一方面，经济全球化的背景下，国际油价上涨带来的通胀压力将反映在经济领域的各个方面，受整体经济气候的影响，住宅市场调整的复杂性和不确定性增加。越是进入调整期，企业越应该通过提升产品和服务质量来获得客户的认同，万科也不会依赖降价来赢得客户和市场。
98 sandaoren 请问王石： 请问万科将如何应对这个市场调整的过程？是准备在调整中学习还是已经有一些看法和打算？
98 肖莉 请参见问题3、问题4，谢谢！
344 iccity@yahoo.cn 请问肖莉： 你好 请问怎样可以获得万科的年报、谢谢
344 肖莉 通过电话、传真、电子邮件等方式联系公司董事会办公室，即可获得公司的年报，谢谢！
97 TB股 请问王石：如果有闲钱，是投资万科的房产呢还是投资万科的股票呢？
97 肖莉 请参见问题47，谢谢！
40 dgzhan 请问王石： 对2008年公司业绩有什么看法？
40 肖莉 请参见问题24，谢谢！
78 小小房东 万科1000亿目标会做调整吗？王董多次提到，万科09年才真正开始发力，这一判断目前有变化吗？
78 肖莉 万科在2004年做未来十年的战略规划时，提出了2014年实现1000亿销售收入的目标，目前这个目标仍是公司努力实现的。关于09年发力的问题，请参见第7个问题的答复，多谢！
296 11dao13 请问肖莉： 万科股价是否还能达到股票激励所要求的价格？
296 肖莉 万科的股权激励计划是一个将股东利益和管理层利益捆绑在一起的方案，体现在两个方面，一方面是业绩指标，一方面是股价指标。业绩指标主要取决于管理层的经营努力，当然我们还需要考虑市场环境变化可能给公司带来的影响。万科将自己的远景定位为行业的领跑者，这个意思是，我们希望跑赢大势，无论在什么样的市场环境下，所以，即使在目前调整的市场，我们依然希望通过努力，来实现这一目标。过去半年，万科的销售收入从年初2.1％的市场份额上升到2.7％，体现了管理层在这一目标下所做的努力。万科股权激励的另一个指标是股价指标，这个指标应该充分体现了管理层与股东收益共享，风险共担的理念，既由管理层和股东一起来承担公司经营之外的系统性风险给股价带来的影响。因此，无论股价能否达标，公司管理团队收益都将与股东利益保持一致。
39 王石粉丝 请问王石：公司在什么价位回购自己的股票
39 肖莉 请参见问题15，谢谢！
11 meng-h 半年报中显示交易性金融负债为 23,973,840.00 而交易性金融负债本集团为了锁定外币借款的浮动汇率变动所产生资金风险还购买了无本金交割远期外汇契约(NDF)。是不是就是说GE的钱还没进来？
11 肖莉 就我了解的情况，NDF与GE的投资并无关联。谢谢！