逍遥狂客：万科2008年中期报告出台

万科2008年中期报告出台，按以往的惯例，管理层致辞或将仍然是报告中的亮点。



本轮调整，固然一定程度上是出于国际、国内宏观经济因素的影响，但更重要的仍是行业自身规律使然。在经历了 2007 年较为亢奋的快速上涨之后，市场必然需要一个理性回归的过程，并在调整完成后迎来新的发展阶段。

对此公司在 2007 年度报告以及今年的一季度报告中已经进行过分析。公司认为，调整的到来本身就难免引起部分市场参与者的疑虑与观望，市场需要一段时间来重新达成共识，在这一过程中，不排除会发生短期过度调整的可能。但公司同时也强调，只要决定行业基本面的深层因素依然明确，则调整必然只是阶段性插曲，不会也不可能改变行业整体的发展方向。

从历史经验来看，房地产行业在长期增长中经历短期的下调，这一情形并非中国独有。70年代初，日本房地产市场在经过近 20 年的增长后，受国际国内经济环境的影响，也一度经历过较大调整，但短暂的下跌后，是十多年持续稳定的繁荣。从中可以清楚看到，尽管就短期而言，社会经济发展中的诸多因素均有可能影响市场一时的走势，但行业长期发展趋势仍取决于城市化的演进、经济的增长、人口结构以及居住模式变迁等基本要素，只要上述因素不发生根本变化，行业发展的基本趋势就不会动摇。这一点，在日本房地产市场近半个世纪的发展历程中已经得到充分验证。

对于还处在成长阶段的中国房地产行业来说，增长的历程显然远未步入尾声。目前我国城市化率约为 45%，仅相当于日本 60 年代初期的水平。全国 65 岁以上老龄人口占比 8%，仅相当于日本 70 年代水平。由于特殊的人口政策，一种可能产生的忧虑是未来的年轻人口总量将趋于下降。但同时也应注意到，在相当长一段时期内，以青少年为主力的人口迁徙将可有力缓解总量下滑对城市人口结构的冲击。2000 年人口普查数据显示，中国迁徙人口中约有30%属于 25-39 岁年龄段，50%属于10-24 岁年龄段。2000 年到 2005 年，全国 25-39 岁人口总量减少了 3000 万人，但同期城市 25-39 岁人口总量增加了约 1500 万人。考虑到人口迁徙的主要目的地是经济发达的中心城市，则这些地区年轻人口流入、年轻家庭数量增长的趋势更为明显。在未来相当长一段时间内，中国经济发达的中心城市，住房需求依然旺盛，对此公司的判断没有丝毫动摇。

因此，当前我们所面对的，并非因需求消失而行将走向衰落的市场，而是因前期过热而经历理性回归的市场。尽管国际、国内的宏观经济因素增加了本次调整的复杂性，调整的时间可能因此而变长，部分城市在短期内甚至可能出现过度调整，但住房市场的长期前景依然值得期待。随着住宅企业定价的合理化和真实自住需求的逐步启动，市场有望在更为理性健康的轨道上展开新一轮的发展和成长。
另一方面，行业的调整不仅意味着挑战，也意味着机会。市场存在传导机制，在房地产行业主要体现为房价与地价的联动。尤其对于万科这类具有较强制造业特征的企业而言，只要用稍微长远的视角，则房价变动的影响很大程度上将被地价的联动所抵消。房价的快速上涨未必是福，因为随之而来的可能是企业在面对高价土地时的进退维谷；反之，房价的调整也毋须过于紧张，因为随之而来的很可能是土地市场的良好机会。

报告期内，这一趋势已经渐露端倪，而在随后的一段时间内可能表现得更为明显。受整体货币政策以及市场回款减速的影响，行业资金状况不断趋紧。尽管资金紧张的局面，至少在目前并不会导致行业资金链面临普遍性风险，但却足以对土地市场的供求关系产生深刻影响。
报告期内，各地土地流拍现象时有发生，而随后存量土地市场的整合进程很可能进一步加速，具有良好资信能力和广泛融资渠道的企业，既具备更大的腾挪空间，同时也在行业格局的重构中占据有利的地位。

相对于市场的变动， 更值得住宅企业警惕和反思的， 其实是牛市环境下专业能力的减退。 2007年的市场亢奋而火爆，几乎任何产品都不愁销售，甚至都能卖出一个理想的价格。在这种情况下，企业对客户的关注、对产品和服务的改进很容易出现松懈。这样的考验即使对于万科来说也同样存在。正是基于这样的考虑，公司将“虑远积厚·守正筑坚”设定为 2008 年的主题词。



2008年上半年，万科每股收益摊薄为0.187元，净资产收益率6.87％，每股现金流-0.14元，每股净资产2.73元。

1～6月，万科营收172.6亿元，净利润20.6亿元，分别较去年同期增长55.5％和23.6％。

期内，公司结算面积和收入分别为208.1万平米和170.1亿元，同比增长69.7％和55.5％。

期末，公司319.8万平米已售未结算项目，合同金额累计286.4亿元。

截至2008年上半年，万科的住宅市场占有率由2007年末的2.07％上升到2.7％。

截止本报告期末，本公司预收帐款 265 亿元，占负债总额的35%，该等预收帐款将随着项目的竣工结算转为本公司的主营业务收入。在负债结构上，公司有息负债中 47.79%属于长期负债，短期负债占 52.21%，偿债压力相对较低。截至报告期末，公司的净负债率为 37.10%，持有现金 153.7 亿元。

2007年年报中，公司计划的新开工面积和竣工面积分别为848万平方米和689万平方米，由于市场情况的变化，万科将对下半年的开竣工计划进行适当调整，预计全年开工面积将为683万平方米，竣工面积将为586万平方米，以更好地匹配当前市场的销售节奏，保有更多的现金，把握未来机会。

今年1～6月，万科76.2%的项目资源通过合作方式获取，新增土地平均成本约2155元/平方米，远低于去年平均水平。



从整个报告来看，新意不多，都是早已被逍遥说烂了的人口迁涉理论，对于套均销售费用大幅增长的控制也未见只言片语，如果万科在这方面不能精益，那么或许中型企业向大型企业发展的瓶颈会提前来临，具体的表现为市场份额继续提升而总利润相对滞涨。



By 逍遥狂客 2008-8-4