潘石屹：土地竞争中最重要的是政府的规则_

——2006年11月1日与网友交流与分享

 

网友：12小时前
今天的地产界之所以痛受贬责，很大程度上是因为中国大多数像我这样的人买不起房子，我们的生存权和居住权被剥夺了！我们应该看到地产界的贡献，毕竟在短短十几年间那么多高楼大厦拔地而起、从无到有，是他们的劳动成果。但为什么地产会走到今天这样的地步？商人逐利当然是无可厚非的。关键是政府在这中间起到了什么作用？是睁只眼闭只眼纵容各种不规范行为，并且从中牟利，还是真正起到了"裁判员"和"守夜人"的作用。房产界的种种不公平现象我们每一个都是有责任的，因为我们每一个人都在进行着或者在纵容着种种社会不公平现象的发生。
我的回复：《黑客帝国》是我非常喜欢的一部电影，尤其是《黑客帝国》第三部，我看了好几遍。谈到房地产的发展，它发展的时间很短，发展的速度很快，在发展的过程中难免出现许多事先想不到的事情，但大方向一定要对，如果是大方向出现了偏差就会出大问题，而这大方向的把握最关键的是政府的政策。

 

网友：小芳
2006-10-29 16:58:15
招拍挂的土地一般的地产商买不起，再有了70%的政策，怕是买了这种地连本都赔进去，我当然只是表面理解，但是谁都不想通过竞争让别人获取更高的利益而损失自己，所以地产商的联合竞拍、二线城市的深入、政府关系的改善怕是每个地产商的生命线了。
我的回复：目前中国的土地出让市场采用“招拍挂”的方式，但能够供应出来城区内的土地又特别少，所以“招拍挂”的竞争已经到了白热化的程度，房地产发展商为了拿到地，不惜喊出无法想象的天价。这还是表面的，大家可以看得到的，几十家房地产公司同时在争一块地时，想出的办法完全像一场战争一样，是典型的商战过程，政府的制度，政府的监管部门，稍微不注意的漏洞都会被激烈竞争中的房地产发展商钻空子，被利用。所以“招拍挂”的政策和规则也是随着一块一块土地拍卖的案例来不断地完善。

 

网友：仲夏的秋
2006-10-29 17:45:01
看过这篇文章最大的感受对于目前来说中国土地的黑暗远比光明似乎更有"钱景"。而这其中就如潘总所说的："在这条黑暗的土地出让的道路上出现矛盾和纠纷后，最低级的方式就是，在饭桌上、茶桌上，由利益各方举行会谈，通过会谈解决"。本身来说，土地的商业竞争的惨烈与扑朔迷离，就在于表里不一给人带来的迷惑性。
我的回复：土地市场的竞争激烈并不只是因为采用了“招拍挂”的形式，“招拍挂”的形式，尤其是拍卖的形式只是把这种激烈的竞争表面化了，放在了公众和媒体的眼前，当土地供应量稀缺时，房地产发展商为了取得它的生命线——土地，一定会有激烈的竞争，最重要的是政府的规则能不能清楚明了，不要为这种激烈的竞争埋下暗箱操作的可能。

 

网友：hao
2006-10-30 13:58:49
全世界普遍采用物业税制度是降房价的好办法。现阶段，中国实行的是"批租"土地使用制度，即在土地所有权属于国家的前提下，规定用地者可以向政府购买一定期限内的土地使用权，而其中大部分税费，用地者须一次性支付。据悉，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60％以上，建筑成本不到40％。购房者买一套房子，房价中已经包含房地产开发的营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税等等以及房地产占用的房产税、城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税等等苛捐杂税。事实上，房地产开发、土地占有的税费太多，所以不敢公布建房成本,在"羊毛出在羊身上"的前提下，造成了房价过高的直接结果。

以现在中国如此低成本的劳动力,如此低的房质,却卖出美国纽约日本东京的房价。中国的地价比美日英法等差远了，劳动力又便宜，中国的老百姓要买房，先得承担巨额的土地承让金，多达100多种的税费，（这还是大幅精减过剩下的，），再加上房地产商的暴利。
目前的批租制度使得地价较高，房地产价格也随之增高，因而居民置业的门槛比较高。而在"物业税"的模式之下，房地产业的税收征收环节后移，也有透明度,这样可以令房价下降。
我的回复：目前房地产存在的问题我曾在几个月前和一位网友探讨过，一是房价上涨太快，二是房屋的空置率上涨也过快。这几个月发生的变化是像北京这些大城市房屋的空置率开始下降了，但快速上涨的房价并没有得到抑制，税收是解决这些问题的一个好办法，适当地增加一些持有物业的税，如物业税；而降低流通环节的税，既可以降低房价，又可以降低空置率。但这又牵扯到一些最本质的问题——土地所有制的改革，税收制度的系统改革，等等。
你谈到中国的房价和纽约、东京的房价一样高，这是不对的，纽约、东京、伦敦这些城市同样地区的房价比北京、上海要高出好几倍，像纽约和东京的房价都超过北京房价的10倍以上。

 

网友：万云山
2006-10-31 09:54:06
无商不奸，从中国商业传统来说，商家从来就是与道义为敌的（才谓之奸嘛）。但我认为这句话并非哲理式的总结，只是一种现象的不准确的表述。房地产商与人民为敌之语肯定是有过激的，但究其根本，不能一棍子将房地产商打死，我们从体制上来看是不是更加客观一些呢？所谓体制不改变、道德无底线。
我的回复：轻视商业和不重视商业的传统实际上是中国经济在历史上没有发展起来的重要原因之一，市场的规则是最有效率配置资源的办法，尤其是在现代全球化和国际化的形势下。我记得有位经济学家说：如果取消了市场配置资源的手段，那剩下的手段就只能是战争了。

 

网友：村夫_石桥
2006-11-01 08:37:33
周榕先生的观点表达也许过于激烈，但是事实确实如此。建筑是城市文化、社会文化的重要载体。如果建筑文化强调奢华、促进社会贫富不合理分化的话，作为建筑文化的主要制造者－－房地产开发商，那是注定要自食恶果的。
我的回复：作为任何一个行业都要有批判的声音，没有批判的声音这个行业就不能健康地发展，建筑、城市的建设和房地产行业都是如此。周榕列举的一些现象是有道理的，但他的表达过于简单，过于激进。

 

 

《法制晚报》
1、您认为名人博客是否可以招来广告？
我的回复：媒体从传统的媒体向网络媒体过渡，我们应该重新思考在网络为主的媒体时代，什么是广告？广告的效果如何？不能简单的把传统平面媒体的广告贴到网页上就认为是网络媒体的广告，在这种简单思想的指导下，许多网站的页面就像打满了补丁的衣服一样，已经很难看了，这实际上是网站不珍惜自己的生命，自取灭亡。如果再在一些访问量大的博客上，贴上各种各样的补丁，认为这就是广告，这样的广告不仅没有任何效果，最后这些博客也会让网友们从讨厌到离去。
2、您认为名人博客的广告收入应该归谁？网站，或者是博客主？为什么？
我的回复：我不认为博客上要挂广告，这种广告会让博客自取灭亡。
至于网站的维护的费用和博客为这个网站带来的流量，这些经济利益都是双方应该在公平的原则下谈妥的，世上没有免费的午餐。
3、您是否接到过在您博客上投放广告的请求？如果有，请问有几次？能否简单介绍一下？
我的回复：我拒绝在我的博客上登载广告。
4、我注意到潘先生的博客上有SOHO的广告。请问您怎么评价这样的宣传方式呢？
我的回复：在我的博客上面有我们产品、项目、公司的介绍，这些是我工作和生活的一部分，是方便网友们更全面地了解我。