潘石屹：房地产行业利润率再讨论_

 

[匿名] 游龙
2006-08-24 19:23:14
潘总这篇文章借力打力,借题发挥,很有味道,呵呵。
我也赞同不要只抹黑开发商，要怪的是这个市场机制，和这个机制设计人的错失：）

 

潘石屹：任何一项制度在当初设计的时候都不可能是十全十美，非常完善的，这样的制度只是人们心目中的理想，现实中并不存在。我认为一个好的制度最重要的是要有自学习的能力，有能力纠正自己的错误，找出出错的原因，这样的制度才是有生命力的制度。而要找出错的原因，就需要勇气，需要探索的精神。如果全行业的人都闭嘴、低调，是不会找出出错的原因的，这样的态度和方式也是不利于制度本身的完善的。

 

非由来
2006-08-24 19:31:01
看到n多房地产开发商坑人的新闻，而国家虽然已调控房价，但是房价还是不断上涨是不争的事实，越来越多的人买不起房子也是事实，业主与房地产商的矛盾越来越多也是事实，买了房子的人几乎下半辈子都是在还房贷也是事实！

 

潘石屹：中国房地产市场发展的历史不是很长，所犯的错误中除了有一些是因为开发商经验不足引起的之外，的确也有一些不法的开发商干着坑蒙拐骗的勾当，甚至出现以销售房子为幌子，骗完钱后卷款外逃的案例。这些案例中最不幸的是那些受骗的客户，同时，个别不法开发商也是这个行业的灾难，他们的行为极大地损害了人们对这个行业的信任。

　　解决的办法是什么？我想有两方面，一方面是政府加强监管，让房地产市场的信息公开透明；另一方面，最重要的是消费者在购买房子时不光要看房子，而且要看这个房子法律手续是不是齐全，预售许可证是否齐全，这套房子是不是已经销售了。而在以往购房的过程中，大家看房子更多的是看房子本身，而对它背后的法律手续考虑得不是很多，这也是出现一些恶性案件的根源。例如一些个别的城市和项目采用保租销售的方式销售房子，这些都是违法的，消费者一定要警惕。现在绝大部分城市房地产交易的信息透明了，在政府的公开网站上都可以随时查找到相关信息，如果每一个消费者在购房之前都能认真地查阅所购买房子的档案和法律手续，这样我想会减少很多房地产行业中坑蒙拐骗的事情。

　　但同时，我在一些城市的房地产市场中看到，有客户也是出于贪小便宜的心理，购买没有预售许可证的房子，购买那些在农民的土地上建的房子，这些房子可能永远也拿不到预售许可证。这些消费者从贪小便宜开始，最终会受到很大的财产损失，因为这样的房子是不受中国法律的保护的，也是无法交易的。

[匿名] 阳光满地
2006-08-24 20:49:32
我想，大众对房地产商之所以这么厌恶的原因不仅仅是仇富心理，也不光是因为大家通过各种不科学的途径得知房地产商的收入有多么多么高。问题在于，房地产商们在和普通公民接触的时候，是以个什么姿态出现的。

一般所谓的平头百姓在接触到房地产商的时候，是绝对的弱势，话语权早就不知道跑到什么地方去了，关系就很象解放前那种农民和地主的关系，只要地主老爷一句话，我住的地方就没了，虽说有点补偿，但是这补偿却不能让失去房子的我们重新恢复到之前的生活状态。一次拆迁就会让普通百姓的家底全部消失。

这样的事例就发生在我们每个人的身边，哪能让我们不恨？

 

潘石屹：平等和礼貌的态度是我们这个社会人与人交往中最需要的。这种礼貌的语言不应该是表面化的，而是要发自内心的。我记得许多年前，我刚进入房地产行业时，同事们经常说一句话：我们是甲方。一开始我不是很了解这句话的含义，慢慢地我才知道，甲方就是出钱的，就是处在市场中主动的、优势的位置上，一般都会表现出一些优越感，有骄傲的情绪。我发现这种现象后，劝我们的同事们只要进了我们公司的，不管他们是给我们钱，还是我们付给他们钱的，都是我们的客人，要礼貌、平等的对待每一个人，不要有甲方居高临下的优越感。在与别人交往时要严以律己，宽以待人，用发自内心，平等礼貌的语言真诚地对待每一个人。

　　过去在拆迁中的确出了许多事情，甚至是一些恶性的事件，人命案，这其中根本的原因是过去开发和拆迁的程序不合理，常常是开发商拿到了土地，上面还有居民在居住、在生活。开发商一边交出让金，一边做规划、做设计，办政府有关手续，所有的手续都办齐全之后，发现还有几户居民没有拆迁完，有一些人很恋家，很恋旧，出多少钱就是不愿意离开自己的老房子，在这样的情形下就成了你死我活的矛盾。这就把本来一个平常的矛盾，一个商业问题升级了，这时在开发商的眼中，这些人就是钉子户，而在这些住户的眼中，这些开发商的行为就像土匪、像黑社会一样。如果按现行的土地拆迁程序进行，政府给开发商拿出来  “招拍挂”的土地是七通一平的净地，住户和开发商因拆迁造成的矛盾就会少多了。政府在拆迁的过程中处理好这些矛盾的手段比单个的开发商要多得多，首先是可以通过经济适用房、限价商品房去解决他们的后顾之忧，再就是让这块地上居住的居民达成一致，愿意拆迁再拿出这块土地开发，如果不愿意拆迁可以找别的土地进行拆迁。
 
农夫315
2006-08-24 21:17:54
对于我和我周围的很多普通百姓来说，我们不可能去关心房地产开发商的利润，但我们目力所及的是：房价成为我们日趋沉重的负担；房地产从业人员的腰包越来越裹。
我并不想指责房地产商什么，但是，房地产商、政府房地行政管理部门、地价和房价形成机制，总有一个环节是有问题的。

 

潘石屹：的确最近两三年时间，房价上涨的速度太快，现在房价成为了最敏感的词语和话题，也是开发商比较忌讳提的问题。但房价上涨这么快的根源到底是什么？未来房价快速的上涨会不会得到有效的抑制？要回答这样的问题需要一定的智慧和勇气。

 

linanta
2006-08-24 22:24:14
最关键的是土地交易政策的公开透明，大多数腐败和行贿受贿的案件都是出在土地问题上，这与前些年土地交易的不公开、不透明有很大的关系。

 

潘石屹：任何行业都是同样的道理，在不公开、不透明、见不得阳光的地方就容易发生腐败，现在土地公开交易了，所有交易的过程和结果，都挂在政府的网站上，把原来深不可测的土地交易变成了完全的公开透明，有兴趣的朋友可以在网上看一看这些交易过程的结果。政府土地交易的全过程应该邀请媒体记者参与，通过媒体记者让全社会了解这些国有的土地、国有资产是如何进行交易的。这样有利于消除过去留给大家的不良影响，以及各种各样的猜疑。

 

[匿名] 不老童
2006-08-25 08:46:13
首先声明一下，潘总可能是行风之中是例外。但是广大的事实总不因潘总这个个体开发商而改变，至少在目前。

好了，正题。来描述一下房产的受益者：
假设房地产开发商的高利润是肯定的，则高利润的外表下，包含许多其他方面利益：
1、批地、批售等审批手续的政府官员
2、负责提供资金的银行的高管等资金链
3、建设过程中的各种管理和/或搅局角色，包括地痞
4、开发商团队自身喜欢回扣的经办人员
5、充当重要有偿鼓吹角色的广大国有媒体
这样的情形下，对开发商而言利润想不高都不行!

 

潘石屹：我是相信善有善报，恶有恶报，而且从过去的历史上看到，凡是那是靠不正当手段取得财富的商人最后都是没有好结果的。

　　土地的交易要公开透明，就会少一些腐败的案件。开发商回扣问题，所有的采购和工程如果采用公开透明的办法去招标，我们多年的经验是也会消灭公司内部的回扣的问题。

 

[匿名] tony4209
2006-08-25 09:15:48
也许那些财富榜的评定标准又不是单一的看现金流的状况，估计他们肯定是看个人资产的多少来评定个人财富的吧。而开发商们最不缺的就是地，而正如您说得那样，土地的价格弹性很大，所以开发商们的价值上涨的空间也非常大，自然就很容易被财富榜给盯上。（他们可能不看利润，而是看留存收益）

 

潘石屹：对现在的开发商是不是缺地这个问题的看法我和你是不同的。现在真正的房地产开发商，那些真正在市场上面建房子的开发商他们是缺地的，而且非常的缺。有一些开发商他是只倒卖土地，从来不开发房子，可能这批人手中还有土地。

 

我心飞翔lu
2006-08-25 09:37:44
我觉得把目前房地产行业的问题主要归罪于开发商，是欠妥的。大我数开发商是合法经营的，既然合法，主要问题就不在开发商。

现在对房地产最大的意见在于房价与普通人的收入不相符上，从而人们认为利润都是被开发商卷走了，其实真正爆富的开发商只是那些很早以低价拿地的人，他们空手套白狼，通过搞关系钻空子一夜暴富，其实他们不能叫真正的开发商，而是“炒地专家”。这种开发商有的除了地以外，一分钱也没有，通过让建筑商投资把房子做起来卖掉获取暴利，而我们的法律允许这种暴利合法。还有大量炒房的人人为使房价上涨，我想他们的利润率也比大多数开发商要高得多。真正依靠正规途径（竞拍获地）做房地产的开发商的利润并不是暴利……现在很多开发商运气特别好，正好遇到房价非理性高速上涨的年代，从而获得了一些意外的利润，我认为这是时代的大气侯（大量炒房，大规模拆迁、土地成交价格不断攀升）造成的，并不是开发商造成的。

 

潘石屹：房地产行业和我们社会上其他的行业一样，也一定是良莠不齐的，这里面也有犯罪分子，但全中国300多万的房地产从业人员，如果他们个个都是坏蛋，这也不是事实。
 
锦上添话
2006-08-25 10:21:00
开发商成为众矢之的,我认为有几个因素:
1:老百姓这十几年经济收入增加,大多数家庭都有买房的经历.老百姓十分了解房地产.不象股票,很多人没有涉及;
2:房价这几年确实涨了不少,老百姓当然认为钱都让开发商赚走了,是暴利;
3:开发商大多是私营企业,但是根本不可能做大做到国美超市在零售行业里,长虹电器在家电行业里的地位,可持续发展能力有天生的缺陷;
4:政府掌握着开发商的基本资源:土地,一个项目最多干两三年,就又得找政府要地;
房地产行业还需要进步,还有很多问题没有解决。

 

潘石屹：房地产是不是暴利，我们的依据是什么？有媒体说，利润是50%、90%，也有个别的经济学家说他们做过了计算，利润率是多高多高，是暴利行业。但在目前，能够权威的公布和掌握这数字的只有国家统计局，而国家统计局的数字——房地产开发行业的利润就是7.77%。有许多人质疑这数字是假的，是不准确的，那谁能拿出来比国家统计局更权威的数字？如果脱离了国家统计局和国家经济普查的数字，我们就只能各说各的理，各说各的数字，很难达成统一。
 
[匿名] 哈哈
2006-08-27 23:06:49
老潘还是很有意思的。
房地产利润不清楚,不过我想协议转让低价绝对的暴利。
从国土部门统计数据看,某楼盘规划房间每建筑平米成本500元，即使不算超出规划建筑面积，成本不会超过2000吧？售价1万，你说暴不暴利？具体楼盘在西四环内，估计你就知道了。如果自有资金35%，9倍的毛利润吧？怎么算下来也超过5倍吧？
算不算暴利呢？这样的楼盘很多。我相信数字，它让我思考。

 

潘石屹：对不起，我不相信这些的数字。