文/潘石屹 张欣
这个世界变化快 房子的变化最慢
人的最基本需要是吃穿住行。把1999年10月的今天做为时间轴上的原点，回顾这二十年来，我们的吃、穿、行都发生了大的变化，而惟独住这一方面变化最为缓慢。
二十年前，全国人都吃着一种模样的蛋糕；而今天我们去一家附近的商场，蛋糕的种类就有近百种。
二十年前，全国人都穿衣服的品种是能数出来的，其款式多为中山装、军服；而今天在任何一个公共场合，已很难找到几个穿同样衣服的人了。
二十年前，全国人所使用的交通工具主要是自行车，牌子也只有永久与飞鸽；而今天各式各样的汽车、摩托车和自行车在马路上随处都可以看到。
在这二十年里，一些原来没有的东西变化得更快，像电脑、手机，几乎是月月在变，时时在变。
为什么会有这么大的变化？是因为吸收了技术进步和市场经济体制改革的成果。市场经济这条路让产品丰富了的同时，也让产品的质量提高了。
这二十年来变化最慢的要数住，为什么？住房建设和分配一直在计划经济的老路上徘徊。在中国走向市场经济的进程中，电信、金融在市场化，各行各业都在市场化，而房地产行业是市场化过程中最落后的行业。
哪个行业市场化，哪个行业的产品质量就会提高、服务态度就好、价格就合理。因为房地产没有市场化，与房地产相关的行业没有市场化，如施工、监理、设计等。因为房地产没有市场化，房子的质量就没有大的进步，品种单调，价格不合理。
在一个城市，如北京，不论你的消费结构、收入水平，也不论你的家庭构成，所住的房子大多雷同，统一的标准、统一的格局，在房屋上的选择也没有灵活性，都是按政府的标准安排好的。科长住同样大小的房子，处长住同样大小的房子，局长住同样大小的房子。在北京你看完一个局长的家，其他的局长也大致是一样的厨房、一样的厕所、一样的客厅，千篇一律，几乎没有任何变化，如同二十年前我们的干部穿着一样的中山装。在其他行业敏感地跟踪着任何一点的技术进步时，我们的房地产行业的市场化迟迟不能推进，对技术的进步，对新材料，新设备和新技术都不敏感，甚至漠不关心。
房屋与其他商品的最大区别是规划设计周期长、建造周期长，使用的周期更长。一个房子从规划设计到建成交付使用大约需要两年半或更长的时间。可是这个房子的使用年限是七十年、八十年甚至上百年的时间。我们在法国、英国看到大多数两百年、三百年的房子还在使用。我们用钢筋和水泥建的房子，如果是房屋的空间不落后，它一定会使用一百年、两百年。今天我们设计和建造的房子，是供未来很长一段时间人们生活和工作的一个平台。作为一个房地产发展商一定要有超前的眼光，如果不具备这种超前意识，等房子建出来也就落后了。常常是建造房子的钢筋和混凝土并没有坏，但房子最根本的空间格局已经落后了，不得不拆掉，从而变成了社会的垃圾。
我们以别的行业作为一个参照系，来看房地产行业的变化。一件衣服穿一季，服装行业时时在预测流行的趋势，紧紧地跟着社会和市场走。手机使用一年、两年，手机的厂家对手机的创新可谓日新月异，性能越来越好，功能越来越全。房地产发展商生产的产品不是使用一季、一年，是要创造一个在未来几十年到一百年使用期的人们生活得舒服、工作着舒服的空间。如果对变化的世界感觉很麻木，那么一定建不出好房子，也一定会被社会淘汰。客户购买了这样的房子也不会升值。
再过十年、五十年、一百年人们对房子的需求如何？正是今天房地产发展商应该事先考虑的问题。因为，我们今天所建的房子将是十年、五十年、一百年后的人们使用的房子。
人的行为方式决定房屋的空间
房子同衣服一样，衣服要合身，要适合人的身体；同样，房子要适合人的行为。社会发展变化得很快，人的生活方式和工作方式都在改变。所以，适合人的为的房屋要跟上这种变化，当然这种变化，要受到当时的材料和技术的制约。20世纪初，工业革命对房屋的影响是很大的，人们在追求钢铁的力量、电梯的力量、混凝土的力量，于是形成了现代化建筑的潮流。
近年来，人们对现代化的建筑进行反思，什么样的建筑才能让我们的生活和工作更舒服，环境是绿色的？通过反思，出现了后现代的建筑，后现代的建筑就是要从当地的文化出发，将建筑扎根于当地文化的土壤中。现代化的建筑无论放在北京、香港、纽约都可以；后现代的建筑离开了当地的文化，就会失去建筑的生命力。近几年人们已开始从比建筑的高和大，要在建筑史上创造新的高度，转变为从一米多高的人出发，追求舒适、经济、绿色。新的最高世界建筑从欧美向亚洲转移，发展中国家在重复着发达国家20年代、30年代在建筑上走过的弯路。当我们站在马来西亚首都吉隆坡的“两个玉米棒子”上，站在浦东的金茂大厦上，都感到外表的辉煌难以掩饰投资商和发展商的苦衷。只有走过这一段成长的曲折道路，才能真正使心得以回归，才能重新回到建筑最本质的问题上来：建筑的本质是适合人的行为的空间。
今天人的行为方式发生了什么样的变化？由工业社会转向信息社会，由计划经济转向市场经济。这两种社会的巨大转变，极大地影响了人们的行为方式，决定着人们对房屋需求的变化。然而今天房地产的创新和变化，却远远落伍于社会的变化。
工业社会的“互换性”确立了标准化的原则，工业文明是建立在标准化的原则之上。螺栓和螺母、轴和轴承，工业社会中的任何零件只要符合标准，都是可以互换的，比起手工作坊极大地提高了效率，降低了成本，“标准”在信息不畅通的工业社会成为了连接各个行业分工的纽带。信息社会在信息畅通的同时，计算机辅助设计（CAD）、计算机辅助制造的柔性单元，解放了人们重复的劳动，降低了成本。所以信息文明带来了更符合人们个性的产品，信息社会是个性张扬的社会。
工业生产在特定的场地、特定的时间，以特定的方式进行的“流水线”确定了遵守时间的原则……这些原则渗透到了社会的每一个角落。我们从上小学起，用同样的课本，按时上课、暗示下课、按时吃饭，任何不遵守时间的同学，都被认为是对社会最高原则的违背，都会受到处罚。学习的主要目的不是为了启发人的智慧和创造力，而是学习标准的交流方式、学习标准的语音、学习标准的表达方式、标准的思维方式。工作后，工作的“流水线”制度，使得只要任何一个人的迟到，都会导致整个“流水线”完全瘫痪。这些原则在火箭的发射、电影《007》中运用到了极点，倒记时5、4、3、2、1后一定会有天崩地裂的事件发生。
一些行业随着信息时代的到来萎缩了、消失了，如贸易行业，低进高出，吃中间差价是这个行业存在的基础，信息的畅通和透明，使买卖双方直接沟通，不光知道了今天的价格，甚至还可以知道三个月、半年后的期货价格。贸易行业吃中间差价的基础动摇了。改革开放初期，下海的人几乎都是从做贸易起家，而到了今天大的贸易公司日子都不好过了。
同时又有一批新的行业出现了，如媒体、IT行业、服务贸易（如金融、保险、咨询、法律等）占的比重会越来越大，发达国家服务贸易占GDP的70％以上。
信息社会的到来首先挑战这些被工业社会认为是天经地义、至高无上的原则。如时间概念，不再注重上班的时间，而跟注意人工作的效果。越是脑力劳动者，越是具有创造性的工作，对时间的要求就越不重要。
1991年我们六个朋友办公司。刚开张，大家都迟到，经研究决定：迟到者一次扣100元。月末一算帐，几个人的工资全扣了。从此，为了争取几分钟的不迟到，常常是不洗脸、不吃早餐便急忙赶往公司。有的公司装上了考勤打卡机，有的工厂过了上班的时间就会大门紧闭，一切都是为了遵守时间。
信息时代的到来，使在家庭办公成为可能，再也不必为争取几分钟的时间而奔忙。在家庭办公者不只限于记者、律师、设计师，一些大公司也有员工在家庭办公。我们在网上到了Olsten公司的一项调查：
50％的北美公司允许雇员居家办公，这个比例比去年上升了9％。
居家办公的主要原因：
45％认为提高生产率；35％认为更经济；11％认为有助于缓解交通；6％认为有利于环境保护。
推广居家办公的公司类型：
82％的高科技公司，去年是50％；67％的保险公司；62％的服务业公司；71％的公共事业公司。
在大家推广居家办公的大趋势下，IBM公司采用了以电脑取代桌子的办公方式。从1996年开始，IBM新加坡公司已放弃了个人专用的桌子，公司分发给每位员工一台个人专用的笔记本电脑，让每个人随时随地灵活地工作，八个雇员共用一张桌子。IBM新加坡公司董事总经理如是说：“在IBM我们没有个人的房间，要使人们接受随处工作的观念，就必须把他们的‘房间’拿掉。”
英国电信公司计划在2000年初，让10万的英国职员至少有1/10在家办公。该公司分析：如果实现这一计划，每年可降低公司成本1.34亿英镑（约2亿美元）。五
信息时代的到来使房屋品种的界限模糊了，住宅不再像住宅，办公室不再像办公室，工厂不再像工厂。人们可以在家办公，也可以住在工厂，更可以在办公室开Party。信息文明把工业文明给房屋品种的界限打破了。
由计划经济向市场经济转型，政府关于房地产市场化的政策，经过了几年的努力，在今年年底之前可能会全部出台。这就为我们房地产发展商生产更好的房子、更个性化的房子创造了可能的环境，这在计划经济中是绝对没有可能性的。
今天，房地产发展商的责任就是要建出一百年不落后的房子。房地产行业是个母体行业，各行各业的人在房地产行业建造的房子里工作和生活。计划经济向市场经济过渡，公司的形态将由极少数的特大型公司和为数众多的中小型公司组成。公司管理的重心也将转移到迅速地反映市场变化和同行竞争上来，房地产发展商到及时地适应这种变化。
SOHO式的建筑出现了
社会的发展出现了在家办公的一类人，人们把他们称为SOHO族。这类人有了，但房地产发展商还没有为他们营造好适合于他们的房子，他们不得不先在原有的住宅中凑合。但同时也暴露出了许多的问题。如电梯的速度慢，满足不了办公的要求，物业管理也不适合办公，空间的布局上生活区和工作区无法分隔，电的容量和电话的容量不足，没有电脑网络的布线，社区内没有公共的空间，不在商业办公中心区域，商业交往不便等等。
SOHO的英文是Small Office home Office，我们称为“居家办公”。
在中国还没有出现真正的SOHO。我们决定在现代城建设“SOHO现代城”。
我们做任何事情，总是在人们感到舒适的前提下，追求最低的成本，最高的效率，房子的设计和建设也是如此。
作为一个房子，在七十年的使用周期中，当初的购置费用比起使用中的运营费用（能源费用、维修费用、清洁用、保安费用）还是个小头。如何才能把运营费用降下来？我们做了以下的分析：
办公室的利用是在上班时间，房屋的空间、停车场、电的容量、电话的容量都在上班时用，下班后都在闲置着。
住宅的用是在下班的时间，上班后又在闲置着。
SOHO是上班和下班都可以利用，一套房子当两套房子用，还充分地利用了停车场、电和电话的容量。
居家办公减轻了城市交通的压力，减少了对环境的污染，节省了在路途上的时间。
SOHO这类建筑既让现代人在这里过得舒适，又是最低的成本和最高的效率，可以说是达到一举三得的效果。
