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看了老端的文字，感觉老端是个大牛人，特别的佩服。
一直都有个问题困扰着我，我想也同样困扰着许多人，就是到底应该买房还是应该租房？是把钱用于买房升值更大，还是用来投资增值更大？如果买房的话，应该在什么时点买才更合适哪？是不是也存在一个黄金分割点啊？
网络上关于这个讨论的问题实在是太多啦，不过都是很笼统的感受性的叙述，很难对决策者提供切实的参考，以端老师的经济学素养是否可以设计个经济学模型来计算一下，给大家一个可信的参考哪？
当然其中会涉及到很多参数的选取，不过这个可以得出一个数学公式，由当事人自己选取。
我是经济学的门外汉，实在是越算越晕，只好求教大腕啦?
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说老端是个大牛人可不敢当，目前来看顶多算是个耕地的“小黄牛”吧：）开个玩笑。这位博友的问题困扰了很多人，我最近看到另一个博友的回帖就很有道理，转帖在这里：
爱无痕 留言说：
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……前几年，我那些同学、同事都急着买房，可我一想到往后几十年都要交按揭，简直就像一匹自由自在的马被套上了缰，心里极度不爽。于是就租着房子住，把那点首付款拿去投资，并自嘲自己用十几万的成本，住几十万的房子（15万只要12%的回报率每年就可得到1.8万，而1.8万就可以租到现价6~7十万的房子），还好最近投资尚且可以，几年时间，首付款就足够买套房子了，我又自嘲，咱用首付款就买了套房子，也不用贷款。当然这时候我更不会去买房，只需要简单的逻辑就明白，房价肯定涨不过优秀企业的盈利。所以靠着这点买房款，我正作着当富翁的美梦。
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这位朋友靠着自己的投资眼光，把原来只能充作首付的钱增值了好几倍，足够买一套房子了，换句话说，短短几年功夫，他就跑在了那些同学同事的前面，那些人在接下来的好多年里，都要为按揭烦恼。相信在以后的时间里，这位博友还会不断超越，因为他已经明白要让钱为自己工作，而不是自己为钱工作的道理了。
老端在以前写过很多关于房价的文章，在我看来都是一些显而易见的道理，但是每一次都会有很多网友无法忍受，以至于破口大骂，理性交流就是这么难，次数多了之后，连我也觉得没意思，就不再谈房价了。既然有朋友问起，那我就再写一点。
关于房价，老端有以下三个基本观点：
1，中国的房价从长期来看是必涨无疑的，但这并不意味着只涨不跌；
2，虽然现在的房子似乎是齐涨齐跌，但在将来“地段”要素才是首要的；
3，从目前的房价和收入水平来看，买房不如租房，结余下来的钱你要好好用来增值。
为什么房价长期必涨
房屋和土地都属于不动产，不动产的英文是Real Estate，Real还有一个意思是“真正的、真实的”，也就是说只有不动产才是真正的财产。喜欢足球的朋友肯定知道皇家马德里，其名称是Real Madrid，在西班牙语中Real意思是皇家的，因为自古以来土地就是国王的主要财产，所谓“溥天之下，莫非王土，率土之滨，莫非王臣”，无数人逐鹿神州，不就是为了这点土地吗？可见不动产的地位有多高。从历史上看，土地的价值只有在战乱和瘟疫饥荒大爆发的时候才会下跌，因为只有这时候人口数量会锐减，由于人总要生活在土地上，人口也一直在增加，所以土地的价值总是上升的。啥时候中国人口数量开始降低了，那么土地价值才有可能降低。这个道理是如此简单，但就是有很多人无法理解，无法理解是假，不敢相信才是真。虽说房价长期来看必涨无疑，但并不意味着时时刻刻都在涨，经济就是这个样子，很可能涨的太多了，要休息休息，这就像是股票一样，即使是牛市也会有回调，即使是熊市也会有反弹，但是中短期趋势不会改变长期趋势。
买房不如租房
是应该买房还是应该租房的讨论其实是没有意义的，因为只要具备小学数学水平，很快就能把这个问题想清楚弄明白。我手头正好有一张关于房产的报纸，在上海近郊一套房子，房价是每平米12000元，即一套90平米的小户型的价格大约是110万不到，但你知道这套房子每月租金才多少吗？只有1800元！换句话说每年的回报是2万多一点。这套房子的年租金回报率是1.8%，你要知道，目前一年期的存款利率要超过4%，也就是说房子的回报率比最差的定期存款也要差一倍。同样是110万的房款，你还不如用来存银行，每年拿到手利息的一半，就够你租下这套房子了。
让我们用炒股的思路来考虑房子，所谓市盈率就是指公司的股价（或总市值）除以每股收益（或总收益），1.8%的收益率对应的市盈率是多少呢？这个计算很简单，就是1.8%的倒数，即55倍市盈率。换了我，打死我都不会买一只55倍市盈率的股票。但放在房子问题上，很多人就不会这么考虑了，为了房子，这些人甚至什么代价都愿意花上去。
如果你是租房，对房租或房子不满，完全可以换一家，遇到职业变动之类情况，很容易搬家；如果你是买房，你想换也换不了，相当于被限死在一块地方上了。如果你是租房，房屋的维修费都是房东的事情，房子出了点什么问题，你完全可以找房东解决；如果是买房，一切都要你自己花钱解决，没人会帮你。
让我们来做一个头脑体操，某人告诉你，要解决住房困难，你有两种选择，第一种选择是每个月交房租，就和一般的租房一样，你想租就租，想换就换，想退就退；另一种选择比较复杂，你先交几十万的定金，说明你租房的诚意，然后每个月交比正常情况多一倍以上的房租，一直交满三十年，到三十年之后房子就送给你了，从头到尾，房子一经选择无法更换。两种情况下，你会选择哪一种？我相信多数人都会做出第一种选择，但那人又说话了：且慢，让我们重新给两种选择命名，把第一种称为租房，把第二种称为买房，现在你会怎么选择？不出所料，这回多数人就会选择买房了。
之所以买房给人感觉良好，是因为它暗示你有了私产，这是租房所不能提供的。但你必须记住的是，等你把银行的钱还清之后才真正是你的私产，否则你可能只有部分产权，一旦你敢不还贷，银行当然可以向法院申请强制执行。你的这套房子不仅算不上是你的资产，相反它还是你的负债。很多人甚至搞不清楚什么是资产，什么是负债，所谓资产是指能够给你带来正的现金流的东西，而负债是指会给你带来负的现金流的东西。你的房子其实是银行的资产，因为它可以每年从你头上获得稳定的正现金流。
消费？投资？还是投机？
看到这里相信已经有不少读者开始不满了，他会这么说：你老端到底是什么意思？我就买房了，我就不租房，我就愿意，难道你意思说我就是个傻B吗？
首先请这位朋友消消气，你这类人我见得多了。我分析事物不喜欢一刀切，因此我要先问你一个问题，你买房是为了投资？还是投机？还是消费？对于买房投机的人，只要他能以更高的价格脱手，那么多高的房价都无所谓，但我相信多数人买房并不是投机。很多人会说，我买房是为了投资，只可惜他把“消费”和“投资”混为一谈了。
我们先要搞清楚什么是房产投资，所谓房产投资是指，当你买完房子之后，即使你不出手，每年这个房子也会给你带来正的现金流，简单的说就是房租收入超过每年的按揭贷款，很明显现在是不可能发生这种事的；对于广大老百姓，房产投资是不可能了，连房产投机也做不到，因为你就这么一套房子，要是把现在的房子卖掉，还能住哪里呢？因此，既然买了房子就不应看到房价涨了而沾沾自喜，因为是不可能卖掉的。任何一笔买卖，只有一进一出才算一次交易，只进不出可算不上是交易。所以说，对于多数人来说，买房子只是一件纯粹的消费行为，既不是投资又不是投机。
既然是消费，那么就容易分析了。你买了这套房子，有没有影响到你的生活质量？如果对生活质量没有影响，那么就没问题，随便你消费，爱买就买；如果对生活质量有了相当大的影响，那么你买房的决定就算不得是个明智的行为了。很多人买房是因为同事、同学、朋友都买了，为了不落后，所以也要买，哎，人到底是为了自己而活着，还是为了别人而活着呢？
人们到底为什么要买房
地产商冯仑在一次企业家年会上发表了这样一个观点，他认为中国的房价问题与未婚女青年的择偶观有很大关系，因为绝大多数女性会将男方是否拥有住房看作是主要的考虑因素。
让我们先来看一个笑话：
蜜蜂先生狂追蝴蝶小姐，而蝴蝶小姐最终却嫁给了蜗牛。蜜蜂很是不解：“它点哪比我强啊？”
蝴蝶小姐说：“房价又涨了，人家蜗牛好歹有自己的房子，哪像你，老是住在集体宿舍里！”
该现象有其进化生物学根源，为什么雄孔雀要拖着个华而不实的大尾巴？为什么雄马鹿脑袋上要顶着个超大鹿角？为什么雄象的牙会这么巨大？在进化生物学中这被称作“失控选择”，就拿马鹿为例，雄鹿鹿角的生长要耗用大量钙质、磷酸盐和热量，只有营养状况最佳的雄鹿才有实力作此投资，因此雌鹿认为大号的鹿角是拥有优良品质的可靠保证。所以，即使鹿角再怎么无聊、夸张或可笑，对雄鹿来说，都是不得不进行的投资，否则就没有机会延续后代。人类世界难道有什么不同吗？
现代社会，因为房子不是那么容易购买的，所以理所当然房子就成了人类男性头上的“鹿角”，房子再怎么无聊、夸张或可笑，男性都不得不参加这场“战争”，以证明自己拥有优良品质。那么房价又是怎么涨起来的呢？这是一个老生常谈的问题了，最初夫妻两人可以买房，但房子很少，要买的人太多，很快房价涨起来了，特别需要注意，买家和卖家之间不存在竞争关系，卖家总是把房子卖给出价最高者，也就是说竞争只出现在买家与买家之间，这和拍卖是一个道理。
由于买家之间竞争激烈，夫妻双方马上拉来后援团，于是男方父母宣布参战，把养老的钱贡献出来，但你能这么做别人也能，于是房价又涨，然后女方父母也宣布参战，贡献出自己的养老金，房价又涨了，紧接着银行也宣布参战，可以贷给你80%的钱。直到最后，六个人的钱勉强能付一个首付，这时候房价已经夸张得不能再夸张了，成了一个标准的“失控选择”。
以上是从生物学角度分析，下面谈谈经济学角度。雄鹿的鹿角好歹只长在自己脑袋上，还没影响到别人，但人类的“鹿角”可是长在了六个人的脑袋上，如果贷款30年就意味着一长就要长30年，这需要耗费的资源是我们所无法想象的。在这段时间里，意味着四位老人不能生大病，否则就没钱看病；意味着夫妻两人不能没工作，任劳任怨好歹也要有一份工作，即使失业，最多也不能超过3个月；意味着两人的小孩未来可供发展的资源支持有限，因为资源都投入到房子上了。
长期的变化往往会令人吃惊，说一个很多人都没想到的话题吧。目前如北京、上海、广州之类的大城市，其离婚率已经超过了35%，大约在36%-39%之间，假设中国的离婚率最终与发达国家接轨的话，那么将上升到50%。换句话说，在你还贷的这三十年中，你和伴侣最终分手的概率超过了1/3！这种风险是你必须考虑到的。当然，某些人会说，我不会离婚，我的老公（老婆）和我感情很好，嘿嘿，那些跑去炒股的人，也都相信自己会赚钱的吧。
既然谈到了离婚，那么就说点残酷的。对于男人来说，如果房子的钱主要由你来提供，那么为了对冲离婚的风险，你应该把房子作为婚前财产，也就是说在结婚之前就准备好房子。对于女人来说，为了对冲离婚的风险，房子最好结婚之后买，或者婚前首付，婚后按揭，只要在婚姻过程中发生了买房的行为（包括还按揭），那么房子就是夫妻共同财产了，离婚的时候少不了你的。
那么到底该不该买房？
看到这里有些朋友可能会感觉非常的疑惑，因为老端在文章的一开头就说了，房价从长期来看必定是向上的，可是全文似乎都在反对现在买房，那么到底该不该买房呢？
我并不认为这里有什么矛盾的地方，打个不太恰当的比喻，我们每个人最终都会死亡，但这并不意味着我们现在就不要活了。房价要涨是必然的，但并不意味着我们现在就一定要买。就像开头时候那位博友所说，他原本只能出一个首付的钱，通过他几年来的努力，已经足够买一套房子了。因此，你应该考虑的是，如何在局限条件下把自身的利益最大化。
所谓局限条件是指：我们大家都是普通人，我们的爷爷不是高级领导干部，我们的爸爸也不是大公司的董事长，我们都是从头开始做起，努力想要活得更精彩。因此，在我们还力所不能及的情况下，不要过早的被“房价”这个缰绳套住我们思维；当我们已经力所能及之后，你愿意买几套房子都随便你。这是一个最基本的投资常识了，尽早拥抱资产，扔掉负债，而不是拥抱负债，扔掉资产。
为什么说地段最重要
人们买房考虑的因素太多了，但任何因素都没有“地段”因素重要。下面这张图可有年头了，图上标明中华民国三十三年，也就是1944年，有一家叫做新益地产股份有限公司的开发商编制的上海市地价图，从图中我们发现，弹丸之地的上海市区，地价差别极大，从最贵的每亩（疑似）超过500万以上，到最便宜的每亩不足20万，有趣的是，这张图即使放到六十多年之后的现在，其地价相对差别也类似。但随着城市的发展，多数老百姓只能住在黄色标注的区域之内了。如果你打算投资房产，那么首要考虑的就是地段，其他因素都是次要的了。
